今天來(lái)跟大家討論一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
目前我國(guó)商品房庫(kù)存量已達(dá)到了四年來(lái)的新高，商品房賣不動(dòng)了。
而由于各城還在大力“賣地”，我國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存量（指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米，能滿足9600萬(wàn)人的居住需求。
你要是說(shuō)寫字樓賣不動(dòng)那還正常，畢竟它既不是投資首選，后期修繕成本也極高，更不可能買來(lái)住。
但商品房庫(kù)存連創(chuàng)新高，這就有點(diǎn)不對(duì)勁了，供求端都有可能出了問(wèn)題，但問(wèn)題在哪呢？
01
說(shuō)白了，突出一個(gè)供求不對(duì)稱。
前邊也說(shuō)了，地方財(cái)政收入的大頭就是賣地，大部分城市土地出讓收入能占總收入的60-70%，更夸張的地方甚至突破80%，這么一大筆資金來(lái)源不可能說(shuō)斷就斷，賣不動(dòng)也得賣。
但從開發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)行情差誰(shuí)都知道，拿地非常謹(jǐn)慎，能不拿就不拿，就算是地方指定開發(fā)的，也得想破腦袋怎么把成本往回拽一拽。
大不了樓蓋少一點(diǎn)，配套也少一點(diǎn)，什么花園泳池也都縮縮水吧。
而且拿到地的房企，多多少少也被自身內(nèi)部問(wèn)題掣肘，這就造成了一塊地的去化周期被無(wú)限拉長(zhǎng)，也就是通俗意義上的“爛尾”，可不就成庫(kù)存了嗎。
再?gòu)馁I房人角度來(lái)說(shuō)，前段時(shí)間“專家”剛建議完年輕人不要掏空6個(gè)錢包買房，后手就有人建議把“少管閑事”納入專家必修課。
因?yàn)榫退闾涂?個(gè)錢包，也換不來(lái)大城市一套小三房。
再加上疫情反復(fù)，買房子在某些人心里甚至成了“賠本買賣”，買了又不升值，還貶值，這大冤種誰(shuí)愛當(dāng)誰(shuí)當(dāng)。
所以一邊是城市瘋狂賣地，國(guó)央企當(dāng)接盤俠，民企爛尾現(xiàn)象屢見不鮮；一邊是購(gòu)房者不想當(dāng)冤大頭，除了剛需外都在持續(xù)觀望，商品房夾在中間兩頭不是人，只好乖乖躺平。
02
好消息是，最近政策非常給力，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅4月份全國(guó)就出臺(tái)了放松政策66條，超過(guò)一季度總和。
而且這些政策大部分都對(duì)限購(gòu)限售做了很大幅度的調(diào)整，比如南京、太原、杭州，還凈是些省會(huì)城市。
圖源：樂(lè)居買房
就差把“我們要去庫(kù)存！”寫臉上了。
但壞消息是，僅靠放開限購(gòu)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
在上一輪去庫(kù)存大潮中，棚改發(fā)揮了舉足輕重的作用。根據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，“十三五”時(shí)期，全國(guó)超額完成2000萬(wàn)套棚改目標(biāo)任務(wù)。
如今棚改已成過(guò)去式，新一輪去庫(kù)存又該靠什么完成，現(xiàn)在看還沒有給出正確的答案。
而更致命的是，隨著三四五六線城市棚改落幕，住房空置率居高不下的問(wèn)題也必須得到重視，這些城市無(wú)一例外都是人口凈流出地，前期需求嚴(yán)重透支，庫(kù)存量大幅攀升，無(wú)人接盤是普遍現(xiàn)象。
綜合來(lái)看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，三四線城市平均去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)直線上升，同比增幅達(dá)123%。
舉個(gè)例子，廣西防城港，去化周期高達(dá)152個(gè)月，位列第一，現(xiàn)有庫(kù)存要消化12.7年；蘭州、滄州、岳陽(yáng)、淄博、寶雞、蚌埠，廣義庫(kù)存量均超過(guò)8000萬(wàn)平方米。
小城市留不住人，大城市寸土寸金，想要完美平衡二者關(guān)系，砝碼還要更重一點(diǎn)。
近日，湖南省出臺(tái)新政，罕見地從土地供給端減少供應(yīng)，以此解決現(xiàn)階段樓市的供需矛盾難題。
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