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銀行|克而瑞快評(píng)：525全國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議釋放強(qiáng)烈撐地產(chǎn)信號(hào)

房貸利率銀行

銀行|克而瑞快評(píng)：525全國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議釋放強(qiáng)烈撐地產(chǎn)信號(hào)

近日 ， 國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議強(qiáng)調(diào) ， 扎實(shí)推動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)政策落地見效 ， 保市場(chǎng)主體保就業(yè)保民生 ， 確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間 。 央行行長在發(fā)言中再次重點(diǎn)提及房地產(chǎn) ， 督促金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持兩個(gè)毫不動(dòng)搖 ， 加大對(duì)民營企業(yè)的支持力度 ， 盡快矯正對(duì)民營房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求 ， 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行；適當(dāng)提高宏觀杠桿率 ， 加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié) ， 支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿 ， 居民家庭部門穩(wěn)杠桿 。
就房地產(chǎn)行業(yè)而言 ， 釋放哪些政策信號(hào)？未來房地產(chǎn)金融政策、地方調(diào)控政策又將如何演變？
撐地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長更顯重要
 行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿、全面落實(shí)兩“支持”
聚焦全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議 ， 釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)：
其一 ， 房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿 。 適當(dāng)提高宏觀杠桿率 ， 加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié) ， 支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿 ， 盡快矯正對(duì)民營房企信貸收縮的行為 。 居民家庭部門穩(wěn)杠桿 ， 支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情嚴(yán)重影響的個(gè)人住房與消費(fèi)貸款 。
其二 ， 全面落實(shí)政治局會(huì)議的兩個(gè)“支持” 。 支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策 ， 支持剛性和改善性住房需求 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 。
我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑 。 2021年 ， 房地產(chǎn)業(yè)增加值77561億元 ， 比上年增長5.2% ， 拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個(gè)百分點(diǎn) ， 對(duì)GDP增長貢獻(xiàn)率達(dá)到4.6% 。 受疫情影響 ， 短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇 ， 而在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下 ， 撐地產(chǎn)更顯重要 。
122省市政策放松但力度較弱
市場(chǎng)加速下行4月百城同比跌幅擴(kuò)至60%
2022年以來 ， 122省市政策放松 ， 但政策力度較弱 。 其一 ， 23城放松限購 。 例如南京 ， 非戶籍居民家庭只需繳納6個(gè)月社保即可購房 ， 六合、溧水無需社?？少?套房 ， 但全面取消二手房限購的當(dāng)天便被叫停 。 其二 ， 32城放松限貸 。 例如鄭州 ， 認(rèn)貸不認(rèn)房 ， 貸款已結(jié)清購買二套房享受首套貸款政策 。 其三 ， 13城放松限售 。 例如蘇州 ， 二手房限售年限由5年降為3年 。 其四 ， 43城財(cái)稅托市 。 例如南寧 ， 留邕人才、教職工購房契稅全額補(bǔ)貼 ， 普通市民購買首套房契稅補(bǔ)貼50% 。
受疫情影響 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行 ， 百城成交同比跌幅擴(kuò)至60% 。 2022年4月 ， 100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交2053萬平方米 ， 環(huán)比下降22% ， 同比跌幅擴(kuò)至60% 。 其中 ， 一線城市成交同比下降48% ， 上海市場(chǎng)陷入停擺 。 二線城市成交同比下降60% ， 武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70% 。 三四線城市暫以62%同比跌幅居首 ， 徐州、東營、湖州等不僅成交持續(xù)低位運(yùn)行 ， 而且打折降價(jià)愈加頻繁 。

房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié)
支持房企融資、放松居民按揭拉動(dòng)購房消費(fèi)
我們認(rèn)為房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié) ， 房地產(chǎn)行業(yè)將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿 。
一方面 ， 支持企業(yè)合理融資需求 ， 保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序 ， 幫扶企業(yè)經(jīng)營盡快回歸正軌 。 針對(duì)“暴雷”房企 ， 也要給出實(shí)質(zhì)性的解決方案 ， 以便提振市場(chǎng)信心：
其一 ， 改善房企融資環(huán)境 ， 加大民企融資支持力度 。 支持房企合理的融資需求 ， 尤其要加大民企融資支持力度 ， 積極運(yùn)用債券、中期票據(jù)等多種融資工具 ， 全面提升民企融資額度 ， 并降低企業(yè)融資成本 ， 有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為盡早回歸正軌 。

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