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露營|長沙房產(chǎn)長沙住宅和非住宅產(chǎn)品三大類庫存分析專題報告( 三 )

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備注：住宅狹義庫存按照板塊近12個月平均流速計算 ， 中期、長期和廣義存量去化周期按照在售項(xiàng)目近12個月在售期間平均流速計算 。
非住宅產(chǎn)品庫存分析
商辦廣義庫存：
一軸兩帶重點(diǎn)分布 ， 去化周期14年

（圖：六區(qū)一縣商辦廣義庫存） （圖：十四五規(guī)劃一軸兩帶）
截至2022年4月 ， 長沙六區(qū)一縣商業(yè)廣義庫存約3796萬方 ， 按照近12個月去化速度計算 ， 去化周期170個月 ， 約14.17年 。 整體來看 ， 商業(yè)存量沿一軸兩帶重點(diǎn)分布 ， 其中兩軸存量高于沿江地帶 。

（圖：六區(qū)一縣商辦廣義庫存TOP10板塊）
200萬方以上庫存板塊分別為高鐵新城、自貿(mào)會展和開福中心 。 其中中心板塊是長沙商務(wù)中心高地 ， 而高鐵會展“雙引擎”則將打造湖南城市會客廳 ， 是新成長的商務(wù)中心區(qū)域 。
二梯隊(duì)集中在新城片區(qū)如梅溪湖和洋湖垸 ， 新興發(fā)展片區(qū)如空港新城和大王山文旅 ， 其中大王山文旅新城板塊庫存主要是恒大文旅城項(xiàng)目 ， 共135萬方商業(yè) 。
01、公寓價格戰(zhàn)激烈 ， 商辦供需低迷
短期存量

（圖：內(nèi)五區(qū)商辦各物業(yè)產(chǎn)品庫存數(shù)據(jù) ， 已剔除2018年前拿證庫存）
同樣從短中長三個時間維度來看 ， 截至2022年4月 ， 長沙內(nèi)五區(qū)商辦物業(yè)累計庫存598.97萬方 ， 去化周期36.57 個月 ， 超過3年時間 ， 其中公寓庫存394萬方 ， 去化周期在3年左右 。 存量大 ， 去化周期長 ， 公寓市場陷入激烈的價格戰(zhàn) ， “以價換量”的降價促銷模式成為市場主流 。 某頭部品牌房企多個公寓項(xiàng)目價格跌至“4”字頭 ， 僅略高于土地成本價 ， 或?qū)有乱惠喌墓⒔祪r潮 。
商業(yè)和辦公則因?yàn)榱魉俾?， 去化周期分別達(dá)到3.4年和4.8年 。

（圖：內(nèi)五區(qū)商辦各物業(yè)產(chǎn)品2022年4月庫存TOP10板塊）
從各物業(yè)庫存TOP10板塊可以看出 ， 商辦類產(chǎn)品集中板塊較為集中 ， 以高鐵新城 ， 中心、梅溪湖和濱江新城區(qū)域?yàn)橹?， 其中高鐵新城公寓和商業(yè)物業(yè)庫存均居第一位 ， 符合其商務(wù)會客廳的定位 ， 濱江新城定位湖南省金融中心 ， 辦公庫存居高位 ， 梅溪湖一期公寓和商業(yè)為主 ， 二期則辦公物業(yè)偏多 。
02、三環(huán)線附近板塊存量最大 ， 主城區(qū)存量偏高
中期存量

（圖：六區(qū)一縣板塊商辦中期庫存色階圖）
截至2022年4月 ， 長沙六區(qū)一縣商辦物業(yè)已開發(fā)未拿證庫存約2337萬方 ， 去化周期約105個月 。
一梯隊(duì)百萬方以上商業(yè)庫存基本位于三環(huán)線附近 ， 大體分為兩類 ， 一是新城區(qū)域 ， 如高鐵會展和梅一 ， 二是近年重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)；二是目前商業(yè)配套不足 ， 需加速發(fā)展片區(qū) ， 如秀峰鵝羊和空港新城 。
二梯隊(duì)庫存主要位于核心城區(qū)成熟板塊 ， 各類配套豐富 ， 商業(yè)氛圍較好 ， 如中心板塊 ， 省府、金鷹月湖等 。
03、長期商業(yè)庫存734萬方土地供應(yīng)端商業(yè)占比下降
長期存量

（圖：六區(qū)一縣板塊商辦長期庫存分布熱力圖）
截至2022年4月 ， 長沙六區(qū)一縣商辦物業(yè)已拿地未開發(fā)商業(yè)庫存約734萬方 ， 僅在商業(yè)庫存中占比約20% ， 去化周期約33個月 ， 政府有意降低新增商業(yè)地塊入市 。 長期庫存主要集中在長沙縣東 ， 高鐵會展和望城金星北 。