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露營(yíng)|長(zhǎng)沙房產(chǎn)長(zhǎng)沙住宅和非住宅產(chǎn)品三大類庫(kù)存分析專題報(bào)告( 二 )

重慶碧桂園露營(yíng)


【露營(yíng)|長(zhǎng)沙房產(chǎn)長(zhǎng)沙住宅和非住宅產(chǎn)品三大類庫(kù)存分析專題報(bào)告】別墅產(chǎn)品
狹義庫(kù)存
別墅方面 ， 截至2022年4月 ， 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)別墅狹義庫(kù)存22.18萬(wàn)方 ， 累計(jì)房源944套 ， 按照近12個(gè)月去化速度計(jì)算 ， 去化周期約12.4個(gè)月 ， 市場(chǎng)上貨源充足 。

（圖：內(nèi)五區(qū)別墅狹義庫(kù)存TOP10板塊）
由于限墅令限制 ， 近年長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)一直保持供求低位運(yùn)行狀態(tài) ， 并且預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)仍將長(zhǎng)期延續(xù) 。 目前長(zhǎng)沙的別墅聚集區(qū)主要在開福北二三環(huán)位置 ， 以青竹湖和秀峰鵝羊?yàn)榇?；二是岳麓區(qū)大王山、谷山等景觀資源豐富片區(qū) 。
從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看 ， 聯(lián)排和疊加別墅存量最大 ， 分別占比39%和36% ， 其中聯(lián)排產(chǎn)品主要集中在開福區(qū)綠城青竹園和恒基旭輝湖山賦項(xiàng)目；疊墅項(xiàng)目集中程度略低 ， 但分區(qū)域來(lái)看 ， 主要集中在岳麓區(qū)和開福區(qū) 。 限墅令下 ， 疊墅產(chǎn)品預(yù)計(jì)未來(lái)將成為未來(lái)市場(chǎng)主流 。
商品住宅
庫(kù)存結(jié)構(gòu)

（圖：內(nèi)五區(qū)商品住宅狹義庫(kù)存結(jié)構(gòu)段）
庫(kù)存結(jié)構(gòu)方面 ， 內(nèi)五區(qū)商品住宅合計(jì)庫(kù)存38190套 ， 其中120平以下以及120-144平之間占比均接近4成 ， 144平以下剛需面積段合計(jì)占比75% ， 整體市場(chǎng)仍以剛需產(chǎn)品為主 。

（圖：內(nèi)五區(qū)商品住宅狹義庫(kù)存結(jié)構(gòu)段分布熱力圖）
從上圖中可以看出 ， 120平小戶型產(chǎn)品主要分布于河?xùn)| ， 其中城北、高鐵新城等占比較大 ， 是剛需聚集區(qū) 。 120-144平戶型沿三環(huán)位置分布較多 ， 144-200平產(chǎn)品全城開花 ， 200平以上高端改善型產(chǎn)品沿江區(qū)域分布較多 ， 其次為梅溪湖 ， 洋湖垸等新城 。
02、城北和城東南方向是高競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域
中期存量

（圖：六區(qū)一縣商品住宅板塊中期庫(kù)存色階圖）
截至2022年4月 ， 長(zhǎng)沙六區(qū)一縣已開發(fā)地塊未拿證住宅貨源庫(kù)存約2414萬(wàn)方 ， 按照近12個(gè)月去化速度計(jì)算 ， 去化周期約15.14個(gè)月 。
據(jù)長(zhǎng)沙克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì) ， 已開發(fā)未取證項(xiàng)目中 ， 丁字鎮(zhèn)板塊以263萬(wàn)方居第一位 ， 集中在嘉宇北部灣（127萬(wàn)方）和融創(chuàng)城項(xiàng)目（55萬(wàn)方） 。
第二梯隊(duì)是秀峰鵝羊、空港新城、高鐵新城、開元路和谷山板塊 ， 存量均在100萬(wàn)方以上 ， 主要集中在長(zhǎng)沙北中心保利時(shí)代、三一云谷、萬(wàn)科森林公園等百萬(wàn)方大盤上 。 其中丁字鎮(zhèn)和開元路去化較慢 ， 去化周期均將近100個(gè)月 ， 進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大；其它板塊去化均在3年以下 ， 屬于高存量高流速高競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 。
第三梯隊(duì)主要位于南三環(huán)和北三環(huán)附近板塊 ， 如大王山、動(dòng)物園、濱水北 ， 望城中心等 ， 存量在50-100萬(wàn)方之間 。
從中期市場(chǎng)來(lái)看 ， 城北和城市東南方向是住宅市場(chǎng)的高競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 。
03、大澤湖和松雅湖組團(tuán)長(zhǎng)期庫(kù)存比重較大
長(zhǎng)期存量

（圖：六區(qū)一縣商品住宅板塊長(zhǎng)期庫(kù)存色階圖）
截至2022年4月 ， 長(zhǎng)沙六區(qū)一縣已拿地未開發(fā)地塊中 ， 住宅貨源庫(kù)存約1672萬(wàn)方 ， 按照近12個(gè)月去化速度計(jì)算 ， 去化周期約10.48個(gè)月 。
長(zhǎng)期庫(kù)存布局重點(diǎn)區(qū)域與廣義庫(kù)存較為類型 ， 主要集中在6大組團(tuán)中 ， 但又略有不同 ， 望城區(qū)濱水南和高鐵西未入市地塊較多 ， 長(zhǎng)期庫(kù)存占比較大 ， 是未來(lái)高競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 ， 長(zhǎng)沙縣向東發(fā)展 ， 松雅湖和果園春華板塊待入市地塊較多 ， 南部融城板塊庫(kù)存集中在短中期 ， 長(zhǎng)期庫(kù)存較少 。
所以整體市場(chǎng)來(lái)看 ， 長(zhǎng)沙住宅短期競(jìng)爭(zhēng)仍舊集中在二環(huán)附近核心城區(qū)位置 ， 中期競(jìng)爭(zhēng)則外擴(kuò)至城北 ， 城東南方向三環(huán)附近位置 ， 長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)與長(zhǎng)沙2035長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃方向趨同 ， 以幾大重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)為主 。

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