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2016年到2021年期間 ， 長沙新房庫存一直處于逐步下降的趨勢 ， 但是在現(xiàn)行周期之下 ， 庫存出現(xiàn)抬頭情況 ， 并且板塊間分化之勢明顯 ， 因此我們下穿到板塊的橫向?qū)Ρ?， 與存量的的時間縱向?qū)Ρ?， 細化分析長沙庫存現(xiàn)狀與壓力 。
住宅產(chǎn)品庫存分析
住宅廣義庫存：集中在2035規(guī)劃6大組團
（圖：六區(qū)一縣住宅廣義庫存）（圖：2035規(guī)劃10大組團）
截至2022年4月 ， 長沙六區(qū)一縣商品住宅廣義庫存4938萬方 ， 按照近12個月去化速度計算 ， 去化周期約31個月 ， 超過18個月的警戒線 ， 可適當減少供地 。
100萬方以上高庫存板塊主要集中在長沙2035規(guī)劃中的大澤湖、金霞、松雅湖、空鐵、南部融城和大王山6大組團中 ， 是長沙中長期階段重點開發(fā)區(qū)域 ， 樓市和經(jīng)濟都將迎來加速發(fā)展期 。
（圖：商品住宅廣義庫存TOP10板塊）
其中300萬方以上住宅庫存位于雨花區(qū)高鐵新城、望城區(qū)丁字鎮(zhèn)和長沙縣空港新城板塊板塊 ， 臨近城市南、北、東三環(huán)位置 。 其中高鐵新城板塊發(fā)展已近10年 ， 一直屬于高流速高競爭區(qū)域 ， 預計未來2-3年內(nèi)仍將保持此態(tài)勢；丁字鎮(zhèn)和空港新城屬于后發(fā)板塊 ， 目前處于低價格低流速高庫存狀態(tài) ， 去化周期達到在10年以上 ， 風險性較大 。
我們將廣義庫存分為三大類 ， 短期庫存即已拿證未售房源 ， 中期庫存即已開發(fā)土地但未拿證房源 ， 長期庫存為已拿地但未開發(fā)房源 。
01、普宅集中在二環(huán)附近 ， 別墅位于開福北和岳麓山
短期存量
普宅產(chǎn)品
狹義庫存
（圖：內(nèi)五區(qū)商品住宅板塊狹義庫存色階圖）
截至2022年4月 ， 長沙內(nèi)五區(qū)普通住宅狹義庫存504.91萬方 ， 累計房源37207套 ， 按照近12個月去化速度計算 ， 去化周期約6.8個月 ， 處于健康水平 。
（圖：內(nèi)五區(qū)普通住宅狹義庫存TOP10板塊）
短期來看 ， 秀峰鵝羊板塊和高鐵新城板塊是長沙庫存高地 ， 存量分別達到56萬方和44萬方 ， 高鐵新城片區(qū)持續(xù)多年高速發(fā)展 ， 城北發(fā)展規(guī)劃利好下 ， 品牌房企爭相入駐 ， 秀峰鵝羊步入發(fā)展快車道 。 開福中心和省府北發(fā)展成熟 ， 目前多個項目在售 ， 競爭較為激烈 ， 但中長期來看 ， 待出入市貨源不多 。
二階梯主要位于二環(huán)附近 ， 城市核心區(qū)域發(fā)展成熟 ， 城市出現(xiàn)外擴趨勢 ， 但短期內(nèi)仍舊集中在較為中心區(qū)域 。
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