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露營|長沙房產長沙住宅和非住宅產品三大類庫存分析專題報告( 四 )

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近半年時間 ， 省市區(qū)三級政府均出臺多項促進非住宅產品去化政策 ， 但是商辦庫存不是單城市問題 ， 受宏觀經濟低迷 ， 市民收入下降、房企頻繁暴雷等多方面不利因素影響 ， 市場投資意愿低 ， 政策對市場提升效果有限 。

為此 ， 在過高的商業(yè)庫存和去化周期下 ， 土地端開始減少商業(yè)地塊入市 ， 從源頭降低商業(yè)存量 。 從近年長沙土地出讓也可以看出 ， 2019年開始 ， 商業(yè)占比從4成降低到3成 ， 2022年商業(yè)建面和占比更是大幅下降 ， 1-4月商業(yè)占比僅18% ， 成交建面65萬方 ， 同比下降49% 。
整體而言 ， 商辦產品同十三五 ， 十四區(qū)中期城市發(fā)展規(guī)劃關聯(lián)性較高 ， 主要沿經濟發(fā)展帶布局 ， 中短期競爭主要集中在成熟板塊 ， 中長期競爭主要位于近期或者下一步新興重點發(fā)展區(qū)域 ， 商業(yè)待補充板塊中 。
目前長沙市場庫存量高企 ， 去化周期達到15年以上 ， 競爭激烈 ， 客戶投資意愿低迷 ， 短期內商辦市場仍難以脫困 ， 建議具備強商業(yè)運營能力的企業(yè)可通過自持運營進入 。
板塊進入性建議
根本板塊短中長存量三個維度 ， 我們將其分別劃分為高、中、低三個競爭維度 ， 分別賦予高中低三個競爭強度標簽 。 高競爭板塊相對競爭和風險均較大 ， 中度競爭板塊大體處于穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展狀態(tài) ， 低競爭度板塊則處于低開發(fā)和已完全發(fā)展成熟兩極狀態(tài)中 。 我們以住宅標簽為主 ， 輔助商務標簽 ， 將板塊分為五大類別 ， 并提供相應建議 。
01、住宅高競爭板塊&商務中高競爭板塊
住宅高競爭板塊和商務中高競爭板塊趨同 ， 開元路和濱水新城南目前在售項目較少 ， 但中長期存量較大 ， 是未來高競爭區(qū)域 。 此類板塊是樓市和經濟雙重點潛力發(fā)展區(qū)域 ， 但競爭壓力較大 ， 機遇與風險并存 。

02、住宅中度競爭板塊&商務中高競爭板塊
住宅中度競爭板塊分為兩類 ， 一類是商務中高競爭板塊 ， 此類板塊發(fā)展較為成熟 ， 商業(yè)氛圍較好 ， 競爭壓力中等 ， 且客戶對片區(qū)價格接受度較高 ， 其它區(qū)域客戶進入意愿較強 ， 建議進入 。

03、住宅中度競爭板塊&商務低競爭板塊
住宅中度競爭、商務中低競爭板塊 ， 開發(fā)程度一般 ， 商業(yè)配套不足 ， 部分板塊山水資源豐富如濱水新城北、青竹湖等 ， 擅長利用此類資源的開發(fā)商建議進入 。

04、住宅低競爭板塊&商務中高競爭板塊
住宅低競爭、商務中高競爭板塊 ， 一般都為發(fā)展成熟板塊 ， 此類區(qū)域地塊稀缺 ， 進入機會較少 。

05、 住宅低競爭板塊&商務低競爭板塊
此類片區(qū)目前開發(fā)程度較低 ， 各類配套稀缺 ， 新房市場處于低價低流速狀態(tài) ， 客戶進入意愿低 ， 風險性較大 ， 中短期內暫不建議進入 。

總結
從市場短中長期三個時間維度分析 ， 我們發(fā)現(xiàn) ， 長沙住宅短期存量集中在二環(huán)內附近 ， 城市較為中心區(qū)域 。 中期庫存外擴趨勢明顯 ， 三環(huán)外附近聚集 ， 城北和城東南方向是高競爭區(qū)域 。 長期來看 ， 住宅未來走勢與長沙2035長期規(guī)劃走勢較為一致 ， 集中在城市東、南、北向6大組團 。 目前住宅廣義去化周期約31個月 ， 壓力較大 ， 可適當減少供地 。
商辦市場整體處于高庫存低流速高去化周期的狀態(tài) ， 主要存量沿一軸兩帶經濟帶分布 ， 整體走勢與十四五中期規(guī)劃趨同 ， 短期內仍是核心城區(qū)發(fā)展向好 ， 長期來看 ， 后續(xù)呈三環(huán)附近重點發(fā)展板塊商業(yè)補足發(fā)展的趨勢 。 長沙商辦市場風險大 ， 目前政府已經在供應端源頭減少入市 ， 具備強商業(yè)運營能力的企業(yè)可進入 。

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