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◎Tips：今日共5盤(pán)正在登記 ， 明細(xì)見(jiàn)文末
01
“**小區(qū)轉(zhuǎn)角旺鋪 ， 14年900萬(wàn)買(mǎi)進(jìn) ， 現(xiàn)價(jià)600萬(wàn)+忍痛割?lèi)?ài) 。 ”最近 ， 一條商鋪“賤賣(mài)”的消息在中介朋友圈流傳 。
這間商鋪位于城南一個(gè)小區(qū)樓下 ， 現(xiàn)開(kāi)著一個(gè)藥房 ， 面積不到200㎡ 。
商鋪確實(shí)位于轉(zhuǎn)角位置 ， 而且恰好處在一個(gè)十字路口 。 四個(gè)方向全有大型居住小區(qū) 。
據(jù)中介介紹 ， 過(guò)去幾年 ， 這間商鋪的年租金一直在35萬(wàn)左右 。 房東最近是因?yàn)榧毙栌缅X(qián) ， 才想盡快出手 。
我把這條消息轉(zhuǎn)給了一位有著多年商鋪買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)的老司機(jī) ， 對(duì)方一看就笑了：
這個(gè)價(jià)格要是真的話(huà) ， 趕快去抄底?。?br />
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他的理由很簡(jiǎn)單：回報(bào)率太好了 。
假設(shè)年租金真的可以達(dá)到35萬(wàn) ， 那么即便以650萬(wàn)的價(jià)格拿下 ， 年回報(bào)率也可以達(dá)到5.4% 。
“這個(gè)回報(bào)率相當(dāng)誘人 ， 目前杭州商鋪的的中位數(shù)年回報(bào)在4%左右 。 ”
即便這樣 ， 單看租金回報(bào) ， 商鋪也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅和公寓 。
“公寓的中位數(shù)年回報(bào)率大約在2.5% 。 100萬(wàn)左右的總價(jià) ， 租2000-2500/月差不多了 。 ”
住宅就更差了 。 以該商鋪附近為例 ， 一套約90㎡的兩室一廳總價(jià)在500萬(wàn)+ ， 月租行情大約是6000元左右 。
算下來(lái)年回報(bào)還不到1.5% 。
就算是早些年買(mǎi)的房子 ， 房?jī)r(jià)沒(méi)那么高 ， 好一點(diǎn)的回報(bào)也只有3%左右 。
03
人們常說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代” ， 但至少這個(gè)案例 ， 似乎提供了一個(gè)反向的標(biāo)本 。
無(wú)獨(dú)有偶 ， 最近在中國(guó)香港也爆出商鋪賤賣(mài)的消息：那時(shí)一座有44年歷史、位于香港島西營(yíng)盤(pán)、建筑面積約90㎡的商鋪；
2018年時(shí)原鋪主以2390萬(wàn)港幣的價(jià)格購(gòu)入 ， 最近出手只賣(mài)了1470萬(wàn)港幣 。
網(wǎng)傳的香港賤賣(mài)商鋪
“這里面有個(gè)誤區(qū) ， 商鋪不同于住宅 ， 因?yàn)槎质袌?chǎng)不大 ， 主要不是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)獲得收益 ， 而是靠租金回報(bào) 。 ”老司機(jī)說(shuō) 。
“好的商鋪 ， 正是因?yàn)殚L(zhǎng)年可以有穩(wěn)定租約 ， 被稱(chēng)為現(xiàn)金奶牛 。 這才是一鋪養(yǎng)三代的真正含義 。 ”
像他手里有個(gè)客戶(hù) ， 早些年買(mǎi)下了市中心一間商鋪 。 后來(lái)租給了一家知名咖啡連鎖店 ， 租約一簽就是15年 。
“這是真正的躺贏(yíng)啊 。 不說(shuō)三代 ， 兒子輩肯定是可以享受到福利了 。 ”
在他看來(lái) ， 如果真像中介發(fā)的消息那樣 ， 那這位老兄當(dāng)年一定是買(mǎi)貴了 。
“14年杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在陰跌的不景氣中 。 那個(gè)時(shí)候花4萬(wàn)多的單價(jià)買(mǎi)這個(gè)區(qū)域的商鋪 ， 我個(gè)人表示不太理解 。 ”
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不過(guò) ， 他也承認(rèn) ， 這兩年商鋪整體確實(shí)面臨不小的沖擊 。
首先 ， 5年之前整體受到過(guò)一波因?yàn)殡娚提绕鸲鴰?lái)的影響 。 一個(gè)明顯的例子是 ， 很多服裝店開(kāi)不下去了 。
其次 ， 因?yàn)檫@兩年住宅價(jià)格一直在漲 ， 所以大家的重心也都放在搖紅盤(pán)上 ， 關(guān)注商鋪的人減少了 。
而最重要的 ， 是最近兩年疫情的直接沖擊 。
這波沖擊分幾個(gè)方面：
第一 ， 由于小區(qū)經(jīng)常要進(jìn)行封閉管理 ， 有時(shí)候幾個(gè)大門(mén)就只保留1-2個(gè)進(jìn)出 。
這樣一來(lái) ， 如果關(guān)掉的大門(mén)邊上有商鋪 ， 那這些鋪?zhàn)邮艿降挠绊懢头浅４?。
第二 ， 如果整個(gè)區(qū)域要進(jìn)行靜態(tài)管理 ， 那么很多沿街小店就不能正常營(yíng)業(yè) 。
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