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房貸|一念之差，選錯房子就是一輛寶馬的差價

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【房貸|一念之差，選錯房子就是一輛寶馬的差價】房貸|一念之差，選錯房子就是一輛寶馬的差價

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房貸|一念之差，選錯房子就是一輛寶馬的差價



2022年的5月 ， 注定不平凡 。
接連不斷的政策利好 ， 讓樓市再度蠢蠢欲動起來 。 網友大許 ， 一個在過去15年里 ， 憑借加杠桿進行房產投資的成功者 ， 又要“重出江湖”了 。
與以往相比 ， 這一次的大許略顯“糾結”了 ， 他想賣掉自己金廊沿線一套頗為搶手的二手房 ， 去新市府入手一個“潛力”項目 。 但 ， 大許的手里還有兩套相對“平庸”一些的房子 ， 也想盡早出手 ， 孰先孰后 ， 大許舉棋不定起來 。
從大許身上 ， 我看到很多中年人的置業心態 ， 作為旁觀者 ， 我決定將大許的故事作為一個案例 ， 推演一番 ， 希望給眾多“當局者”一個清晰的方向 。
故事背景：大許的三套房
A房產：位于主城沈河區 ， 雖然目前價格比較堅挺 ， 但是已經是10年房齡的次新房了 ， 大許認為它“美人遲暮” ， 未來5年最多每平米能漲3000元 。
B房產：經開區的房子 ， 是2019年高點買的 ， 現在回想一下就是有點“上頭” ， 目前 ， 從項目一期掛牌價來看 ， 還虧著利息呢 。
C房產：北皇姑的房子 ， 有學區 ， 臨近大學城 ， 不愁租 ， 雖然價格沒漲 ， 但也沒降 。
大許看上的新房在新市府 ， 2萬多的價格 ， 市場一旦回暖 ， 3萬/㎡甚至更高 ， 也不是沒有可能 ， 是值得置換的 ， 需要考慮的只是順序問題 。
大許跟很多朋友都聊過 ， 大家都建議賣掉A ， 不是喜新厭舊 ， 而是對“差”房子的不甘 。 最近 ， 政策回暖明顯 ， 說不定新一輪的“行情”來了 ， 近郊盤又能翻個番兒賣出去了呢 。
那么 ， 介紹完背景 ， 咱就好好掰扯掰扯這個事兒 。
一念之差 ， 就是一輛寶馬的差價
大許想要賣掉的A房產 ， 主城區的房子114㎡ ， 因為周邊沒有土地 ， 也沒有品質更好的次新房 ， 5年后每平方米漲3000元/平方米是大概率 。 最關鍵的是 ， 這房子租金還高 ， 一個月4000元可以輕松找到租客 。 5年下來房子增值和租金收益是58.2萬 。
到那時候 ， 15年房齡的稀缺房產 ， 毗鄰大型商業和地鐵 ， 仍然不能出售 。
相反 ， 目前的經開區 ， 除了華潤二十四城之類的 ， 有核心配套加持、品質又很不錯、還在不斷兌現配套利好的大盤之外 ， 其余的二手房都在跌 ， 大許這套房在經開偏西的位置 ， 當年1萬/㎡的房子 ， 現在隔壁小區新房單價只要五六千 ， 大許的鄰居也有8500元/㎡掛二手的 。
去年杉杉奧萊開業 ， 并沒有給經開的樓市帶起一波“節奏” ， 從城建規劃來看 ， 未來也沒有足夠大的刺激 ， 大許也不得不承認 ， 這套房子未來不漲是大概率 ， 租客也會越來越少 ， 按滿足計算 ， 5年的受益也就能有10萬塊吧 。
北皇姑的房產C好一些 ， 出租不愁 ， 5年10萬元的租金收益可以穩穩落袋 。 問題是周邊有大量次新房 ， 形成競品的新樓盤也有四五個 ， 5年后房價也很難上漲 。
大許如果賣掉A房產 ， 換完貸款可以拿回300萬現金 ， 如果賣掉近郊的B和C房產 ， 能拿回200萬現金 ， 差出的100萬貸款5年利息大約是12萬 。
58.2W-10W-10W-12W=26.2W ， 不夸張的說 ， 一輛低配的寶馬就出來了 。
這還是最表象的 ， 最容易想到的部分 ， 實際情況還不止于此 。 這一輪樓市下行 ， 經開、沈北等近郊的房子 ， 受影響較大 ， 購房者的置業邏輯改變了 ， 對近郊樓盤的信心很難恢復 。 5年后 ， 能接二手的客戶恐怕會更少 。

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