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房地產(chǎn)|多生孩子不限購(gòu)

房?jī)r(jià)商品房房地產(chǎn)市場(chǎng)

【 房地產(chǎn)|多生孩子不限購(gòu)】01
多孩家庭取消限購(gòu)
36氪日前報(bào)道了一則消息：地方衛(wèi)健委首次牽頭，針對(duì)無(wú)錫二孩家庭放松樓市限購(gòu)。這是全國(guó)首個(gè)由地方衛(wèi)生部門(mén)發(fā)出的樓市刺激政策。
具體政策方面，針對(duì)二孩家庭：一是提高公積金貸款額度，首次使用公積金且屬于首套房的，貸款額度的計(jì)算可以放松，同時(shí)在最高額度基礎(chǔ)上可以增加20萬(wàn)的額度；二是可以在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買(mǎi)一套住房。
自2021年末以來(lái)多地陸續(xù)出臺(tái)了捆綁生育支持及樓市刺激的政策組合。在無(wú)錫之前，江蘇海安、四川資中、北京朝陽(yáng)、陜西及吉林等7個(gè)城市或省份，都發(fā)布了二孩及三孩家庭的購(gòu)房支持政策。
江蘇海安推出的政策甚至與房?jī)r(jià)掛鉤。當(dāng)?shù)匾?guī)定，三孩家庭將享受每平方米400元的優(yōu)惠。而對(duì)于其他普通改善型購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，若認(rèn)購(gòu)144平方米以上的物業(yè)，則可以享受每平方米200元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
2017年建立起來(lái)的史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策格局正在逐步瓦解，其中針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房扶持既是短期內(nèi)刺激合理住房需求的直接手段，又不違背房住不炒的底線(xiàn)原則。
但反過(guò)來(lái)看，購(gòu)房扶持政策是否能緩解長(zhǎng)期的人口出生率降低問(wèn)題，還要畫(huà)上巨大的問(wèn)號(hào)。而人口問(wèn)題，特別是老齡化、少子化趨勢(shì)，也是持續(xù)困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。
02
成也人口敗也人口
過(guò)去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資及銷(xiāo)售規(guī)模不斷擴(kuò)大，核心因素是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口集聚。圍繞經(jīng)濟(jì)及政策周期，樓市行情呈現(xiàn)顯著的周期波動(dòng)。每一次樓市下行伴隨經(jīng)濟(jì)下行，隨后都出現(xiàn)從調(diào)控到刺激的政策反轉(zhuǎn)。而每一次寬貨幣及寬信用都見(jiàn)效迅速、顯著，歸根到底是城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下人口向城市集聚效應(yīng)，催生大量住房需求，提供了信用擴(kuò)張的基礎(chǔ)。
但早在本輪房地產(chǎn)劇烈下行周期之前，人口集聚效應(yīng)已是「強(qiáng)弩之末」。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文博士的團(tuán)隊(duì)提出過(guò)一個(gè)理論：
在特定的條件下，住房需求增長(zhǎng)就等于新進(jìn)入城市的人口數(shù)量增長(zhǎng)。而住房需求的實(shí)際增速，在長(zhǎng)期內(nèi)將逐步收斂和逼近到這一極限水平。
歷史趨勢(shì)是，2000年至2014年，商品房銷(xiāo)售與城鎮(zhèn)新增常住人口、新增就業(yè)人口的增速差波動(dòng)下行，基本符合城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下的住房需求釋放趨勢(shì)。但2015年至2019年，在城鎮(zhèn)新增常住人口負(fù)增長(zhǎng)、新增就業(yè)人口微增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房銷(xiāo)售的5年平均增速反而超過(guò)了2010-2014年。
一個(gè)可能的解釋是：在2015年至2019年，房地產(chǎn)去庫(kù)存、大規(guī)模棚改拆遷款發(fā)放替代了城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)因素，成為商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。相對(duì)于根據(jù)實(shí)際人口增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)測(cè)算的商品房銷(xiāo)售預(yù)測(cè)值，2021年實(shí)際商品房銷(xiāo)售多出了2.3億平米。
房地產(chǎn)|多生孩子不限購(gòu)

高善文團(tuán)隊(duì)預(yù)言：
這種背離就可以認(rèn)為是一次性的，除非未來(lái)持續(xù)加快棚戶(hù)區(qū)改造，并大規(guī)模使用貨幣化手段。從長(zhǎng)期來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積將逐步回歸到長(zhǎng)期趨勢(shì)水平，甚至在一段時(shí)間內(nèi)低于長(zhǎng)期趨勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)過(guò)去透支的修正。
不僅僅是透支需求，那一輪房地產(chǎn)上行周期帶動(dòng)的高房?jī)r(jià)、高杠桿，已經(jīng)成為人口增長(zhǎng)的負(fù)面因素。
房地產(chǎn)|多生孩子不限購(gòu)

中國(guó)人口出生率
從 2017 年開(kāi)始，中國(guó)人口出生率開(kāi)始加速下降，并在 2020年跌破 1%；嬰幼兒配方奶粉銷(xiāo)量在 2019年大幅放緩至 1%，并在 2020 年首次出現(xiàn)下降。在此之前，即2014年至2016年的寬貨幣、寬信用周期里，全國(guó)房?jī)r(jià)和居民部門(mén)杠桿率都大踏步上了一個(gè)新的臺(tái)階，大幅擠占了居民可支配收入。

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