來(lái)自中國(guó)金融40人論壇的一份居民部門資金流量研究揭示了三個(gè)趨勢(shì)：
2015年之后居民部門的資金流出增量持續(xù)高于資金流入增量，且兩者沒(méi)有收斂的趨勢(shì)；
在流入端，雖然勞動(dòng)者報(bào)酬是最大的流入項(xiàng)，但新增信貸已經(jīng)超過(guò)社保流入，成為占比第二的流入項(xiàng)；
在流出端，償本付息支出在快速增加，甚至?xí)〈?gòu)房支出成為第二大支出項(xiàng)。
這份報(bào)告的一個(gè)重要結(jié)論是，債務(wù)擴(kuò)張會(huì)通過(guò)剛性增加的償債支出，讓居民部門面臨越來(lái)越大“入不敷出”的壓力。為維護(hù)資金流量表的平衡，降低消費(fèi)或減少購(gòu)房就成了居民部門的現(xiàn)實(shí)選擇。
根據(jù)日本的發(fā)展歷史，也可以直觀地看到居民負(fù)債率與人口出生率之間的負(fù)相關(guān)：
日本在1974年的時(shí)候人口增速遇到向下拐點(diǎn)，同期居民部門負(fù)債率接近40%，在2004年人口負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候，居民部門負(fù)債率在65%。
截止2021年第四季度，中國(guó)居民家庭部門的負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了62%，高于新興市場(chǎng)國(guó)家的平均水平，低于歐美日。但如果以可支配收入而非GDP作為分母，我們的居民負(fù)債水平已經(jīng)冠絕全球。
總言之，人口集聚效應(yīng)成就了房地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張，但已經(jīng)進(jìn)入尾聲；房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張伴生的高房?jī)r(jià)、高杠桿，形成了對(duì)人口增長(zhǎng)的重大威脅，正在加劇老齡化及少子化趨勢(shì)。
03
房?jī)r(jià)更低生育更旺？
用房地產(chǎn)刺激生孩子的理論，不止一人提出過(guò)。最有影響力的想法之一來(lái)自攜程創(chuàng)始人梁建章，他主張給多孩家庭提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠：
「如果多孩家庭買房可免除土地價(jià)格，那么購(gòu)買價(jià)格就會(huì)降到原來(lái)的一半以下，這將大大減輕多孩家庭的買房負(fù)擔(dān)。具體實(shí)施上，可以對(duì)已經(jīng)有多孩的家庭買房直接降價(jià)，能實(shí)實(shí)在在地提升內(nèi)需。」
聽(tīng)起來(lái)既能催生房地產(chǎn)剛需，又能刺激生育提高人口出生率，何樂(lè)而不為？
但回看近鄰日本的歷史：上世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，日本房?jī)r(jià)一潰千里，房?jī)r(jià)收入比回到了較低水平，購(gòu)房利率也隨著政策利率下調(diào)逐步走低。不過(guò)，較低的房?jī)r(jià)和較高的住房負(fù)擔(dān)能力，既沒(méi)有形成房地產(chǎn)牛市，也沒(méi)有延緩老齡化、少子化——直到2019年，東京都市圈的土地價(jià)格才緩慢復(fù)蘇到上世紀(jì)90年代初的歷史高峰水平，而1993年后日本的總和生育率就再未回到1.5%上方。
表象上，老齡化社會(huì)的最大特征就是需求不足，即低物欲社會(huì)。用超市和百貨公司作為必需消費(fèi)和可選消費(fèi)的代表，2000年1月至2019年12月，日本的超市銷售額僅增長(zhǎng)2.1%，而百貨公司銷售額則下滑了38%。不管出于自住還是投資，房地產(chǎn)也是基于需求進(jìn)行擴(kuò)張的消費(fèi)品或資產(chǎn)。日本人沒(méi)有因?yàn)榉孔颖阋司腿ベI，更沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)低了就生孩子。
根源上，房地產(chǎn)泡沫雖然破滅，但債務(wù)依然存在。上世紀(jì)80年代，房地產(chǎn)為日本的居民部門創(chuàng)造了短暫的財(cái)富效應(yīng)，但是帶來(lái)的負(fù)債卻是長(zhǎng)期的。地產(chǎn)泡沫破滅后的20年間仍有大量日本人在為90年代初及此前購(gòu)買的房產(chǎn)償還貸款，但所買房屋早在當(dāng)年經(jīng)濟(jì)泡沫破滅時(shí)就已經(jīng)被銀行收走了。
日本的教訓(xùn)表明，低廉的房?jī)r(jià)無(wú)法刺激生育，減緩老齡化及少子化。而一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，形成龐大的全民債務(wù)償付壓力，將會(huì)進(jìn)一步加劇老齡化和少子化。從撫養(yǎng)比數(shù)據(jù)看，1990年泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代過(guò)后，日本的少兒及老年人合計(jì)撫養(yǎng)比持續(xù)攀升，從45%之下一躍至65%附近，即每100名勞動(dòng)人口要養(yǎng)活65個(gè)非勞動(dòng)人口，成為全世界勞動(dòng)力人口負(fù)擔(dān)最重的國(guó)家。
人口繁衍是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)，短期的多孩家庭放松限購(gòu)也會(huì)產(chǎn)生有效需求托底樓市下行。但長(zhǎng)期看，人口問(wèn)題是制約中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大挑戰(zhàn)，房子的源頭是孩子，但孩子的源頭不是房子。
推薦閱讀
- 房?jī)r(jià)|耶魯大學(xué)教授：2024年之前房地產(chǎn)泡沫會(huì)破了
- 房地產(chǎn)行業(yè)|祥生地產(chǎn)或成“反面教材”？員工離職，業(yè)主拉橫幅維權(quán)？咋回事？
- |房地產(chǎn)以后也是這個(gè)下場(chǎng)
- 業(yè)務(wù)|矩陣股份：樣板間軟裝設(shè)計(jì)生意 深度綁定房地產(chǎn)行業(yè)
- 房地產(chǎn)業(yè)|貸款買的房漲多少不會(huì)虧
- 房地產(chǎn)業(yè)|東城\簡(jiǎn)易樓公房騰退\方案：產(chǎn)權(quán)房+1.333倍貨幣補(bǔ)償
- 房貸利率|房地產(chǎn)救市大潮來(lái)襲！降首付只是開(kāi)胃菜，未來(lái)零利率值得期待
- 上城|房地產(chǎn)：能帶動(dòng)500多個(gè)行業(yè)、2000多個(gè)專業(yè)，真的不能跌？
- 房?jī)r(jià)|實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)，成都不能再等了
- 購(gòu)房置業(yè)|買房發(fā)1萬(wàn)元補(bǔ)貼放松限購(gòu)，不如讓房地產(chǎn)商自行降價(jià)：五一你會(huì)去買房嗎？