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萬科到了歷史的第三次轉折點 。
作者 | 李白玉
編輯｜高巖
來源 | 野馬財經
1944年6月6日清晨6點30分 ， 當17.6萬盟軍登陸諾曼底的那一刻 ， 二戰(zhàn)這場人類歷史上規(guī)模最大也最為慘烈的戰(zhàn)爭 ， 在這一刻發(fā)生了根本性扭轉 。
當前正遭遇劇烈陣痛的地產行業(yè) ， 也正在期待“諾曼底登陸” 。 自2020年8月“三道紅線”出臺以來 ， 房企的金融性生存空間不斷受到壓縮 ， 過往的“高杠桿”擴張模式難以持續(xù) ， 再疊加疫情影響 ， 大多企業(yè)業(yè)績出現了大幅下滑 。 尤其是去年開始 ， 多家頭部房企爆發(fā)債務危機 ， 債務展期成為常態(tài) ， 逾20家房企甚至發(fā)不出財報 。 焦慮、遲疑、僥幸、失落、期盼 ， 各種復雜的情緒交織在地產行業(yè)的上空 ， 大家都在尋找方向 。
在這一背景下 ， 萬科發(fā)布了2021年財報 。 年報顯示 ， 2021年 ， 萬科實現營業(yè)收入4528億元 ， 同比增長8.04%；實現歸母凈利潤225.24億元 ， 同比下滑達45.75% 。
這是萬科上市31年歷史中出現的第三次下滑 ， 此前兩次分別在1995年和2008年 。 在過往兩次出現下滑后 ， 萬科通過迅速調整 ， 第二年就出現了好轉并實現了快速發(fā)展 。 面對第三次下滑 ， 萬科董事會主席郁亮公開對問題進行了反思 ， 并提出了具體行動 。 他提到 ， 要在2022年實現企穩(wěn)回升 。
站在歷史轉折點上的萬科 ， 在今年觸底后 ， “登陸諾曼底時刻”是否已經到來？
萬科已觸“底”？“面對這樣一份成績單 ， 股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評 ， 我完全能夠體會得到 。 ”在萬科2021年業(yè)績推介會上 ， 面對業(yè)績下滑 ， 郁亮向52萬股東進行了道歉 ， 這也是地產企業(yè)普遍遭遇業(yè)績下滑時 ， 首個愿意出來道歉并直面問題的地產大佬 。
郁亮在《致股東》信中對于公司凈利潤下滑的原因進行了剖析 。 從財務分析上看 ， 凈利潤下降主要源于毛利率下降 。 2021年 ， 萬科整體毛利率21.8% ， 同比下降7.4個百分點 。 要是按照扣除營業(yè)稅金及附加后來算 ， 整體毛利率已經從上一年的22.8%降至2021年的17.2% ， 對應毛利總額同比減少176億元 。
事實上在房地產行業(yè) ， 過去幾年追逐規(guī)模流行 ， 土地爭奪激烈 ， 行業(yè)的毛利率空間不斷受到擠壓 。 但為了維持高增長 ， 大多數房企都難以停下激進擴張的步伐 ， 投資上追高冒進之后 ， 一旦出現項目投資預期無法實現的情況 ， 毛利率下滑亦隨之而來 。 在行業(yè)分析人士看來 ， “增收不增利”已經成為整個行業(yè)所共同面臨的現實問題 ， 尤其對于頭部房企而言 ， 為保障頭部地位就須大規(guī)模拿地 ， 必然會拿到一些高價、產能釋放慢的大型復雜項目 ， 導致對毛利率的進一步壓縮 。
但對于業(yè)績的下滑 ， 郁亮卻只字未提外部環(huán)境情況 。 他將凈利潤下滑的原因進一步歸結為兩方面 ， 其一在于過去充分授權、分布式的管理方式 ， 其二在于多賽道探索所交的學費 。 萬科過去一直是充分授權、分布式的機制 ， 這在行業(yè)快速增長時期 ， 有利于迅速抓住市場機會 。 但隨著競爭越來越激烈 ， 大型復雜項目越來越多 ， 有的城市公司和區(qū)域 ， 不具備完整能力 ， 拉低了整體表現 。 業(yè)務層面 ， 多賽道同時探索所付出的成本 ， 比預想更大 ， 也對過往業(yè)績產生影響 。
【輔警|年報風云 | 房企的“諾曼底”】
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