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中駿集團(tuán)回歸核心一二線|年報觀察 | 約人民幣

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中駿集團(tuán)回歸核心一二線|年報觀察 | 約人民幣

觀點網(wǎng)3月31日，中駿集團(tuán)召開了2021年業(yè)績發(fā)布會，出席的管理層包括主席兼執(zhí)行政裁黃朝陽、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權(quán)、執(zhí)行董事兼副總裁黃倫、財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅。
根據(jù)3月30日發(fā)布的2021年度業(yè)績公告，中駿集團(tuán)2021年全年實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1045.31億元，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約人民幣419.88億元，合同銷售面積約747萬平方米，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售面積約259萬平方米，按年分別上升約2.9%及1.4%。
截至2021年12月31日，中駿集團(tuán)土地儲備總規(guī)劃建筑面積約3823萬平方米，應(yīng)占土地儲備總規(guī)劃建筑面積約2724萬平方米，分布于63個城市。年內(nèi)新增25個項目，分布在18個城市，新增地上建筑面積約650萬平方米，總土地成本約人民幣346.75億元，應(yīng)占土地成本為人民幣230.35億元，平均土地成本約每平方米人民幣5331元。
同時，中駿集團(tuán)2021年連同其合營公司及聯(lián)營公司共超過150個項目處于在售狀態(tài)，分布在61個城市，主要集中在二三及四線城市。其中，37個為本年度所推出的新項目。
面對地產(chǎn)行業(yè)新的周期，據(jù)投資者透露，黃朝陽在會上反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“過去的無序的粗放性的房地產(chǎn)住宅開發(fā)模式是不可持續(xù)的，如果一個公司沒有新的戰(zhàn)略思考，沒有構(gòu)建一定的差異化能力，我覺得有很大的問題?！?br /> 今年，中駿仍舊堅持“差異化”是集團(tuán)面對下行時期的努力方向，“一體兩翼”是中駿為未來發(fā)展建筑的“護(hù)城河”。
權(quán)益回歸
今年中駿的主題，依舊是回歸一二線城市和權(quán)益比例提升。從去年的拿地節(jié)奏，可以看出中駿越來越傾向于集約的經(jīng)營道路。
2021年合同銷售金額按城市的級別來計算，一線二線城市占比大約66%。三線及四線城市占比34%。其中，海峽經(jīng)濟(jì)圈占38%，長三角經(jīng)濟(jì)圈占30%，中西部地區(qū)占15%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占7%。
按面積來計算，49%來自于一二線城市，其中長三角經(jīng)濟(jì)圈以及海西經(jīng)濟(jì)圈分別占28%，中西部地區(qū)占26%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占8%。
2021年物業(yè)銷售收入從城市分布來看，廈門貢獻(xiàn)最大，占25%。其次是蘇州，占10%。從區(qū)域分布來看，海峽西岸及長三角貢獻(xiàn)最大，分別占43%，36%。從城市級別來看，一二線城市占比52%，三四線城市占比48%。
據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨了許多變動，但是“競爭格局不會改變”，大部分頭部企業(yè)會更加專注于效益更好的一二線城市。經(jīng)歷過都是回歸一線和核心二線，“中駿的思考，未來肯定回歸一線跟核心二線”。
可以看到，中駿集團(tuán)毛利由2020年約人民幣78.63億增加約3.9%至2021年約人民幣81.73億；毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。將業(yè)務(wù)回歸于周轉(zhuǎn)節(jié)奏更快的一二線城市，似乎是中駿保證毛利率的一種選擇。
受這一思路影響，中駿集團(tuán)從2020年就開始調(diào)整公司架構(gòu)，從15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度從11家城市公司收縮到6家城市公司；今年，中駿進(jìn)一步把大灣區(qū)跟海西合并，成立一個南方區(qū)域公司，現(xiàn)存五家區(qū)域公司。
除此之外，在去年中報發(fā)布時，黃朝陽就在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)，今年中駿將會注重權(quán)益比例的提升，這一方針在7個月后的年度業(yè)績會上也貫穿始終。
黃朝陽表示：“中駿的銷售已經(jīng)超過1000億了，但是權(quán)益比例并不是很高，未來會更注重于權(quán)益，金額會逐步上升，控制在10%、20%的增長?！?br /> 在會上，中駿集團(tuán)提到，2021年合同銷售金額增長3%到人民幣1045億元，權(quán)益比例增加到66%，土地的權(quán)益比例進(jìn)一步提升到71%。

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