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輔警|年報風(fēng)云 | 房企的“諾曼底”( 二 )

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來源：罐頭圖庫
對于郁亮的道歉和檢討 ， 一位投資者表示 ， 當(dāng)“環(huán)境不好、行業(yè)艱難”成為企業(yè)解釋業(yè)績下滑的通用話術(shù)后 ， 郁亮直面問題的態(tài)度讓人敬佩 。 此外 ， 郁亮還自愿放棄其2021年度全部獎金 ， 萬科在職的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員所獲得的稅前報酬 ， 也整體同比下降了一半 。 有行業(yè)人士表示 ， “萬科的管理層為了解決第三次凈利潤下滑 ， 已經(jīng)拼了” 。
值得注意的是 ， 萬科今年的工作任務(wù)有八個字——“止跌企穩(wěn) ， 穩(wěn)中提升” 。 同時 ， 萬科在業(yè)績會上表示 ， 去年出現(xiàn)的減值、投資收益臨時波動或非正常下滑 ， 在2022年這些因素出現(xiàn)的概率會非常低 ， 對于凈利也是能夠做到心中有底 。
有專家解讀認(rèn)為 ， 這番話的言外之意是 ， 萬科凈利的“底”已經(jīng)到了 ， 從管理層的信心來看 ， 2022年企穩(wěn)回升或是大概率事件 。
靠什么“反彈”？上市公司在其漫長的發(fā)展過程中 ， 出現(xiàn)短期業(yè)績波動是正常的 ， 重要的是找到問題并快速解決 。 1995年時值國家宏觀調(diào)控 ， 房地產(chǎn)過熱的情況遇到遏制；2008年恰逢國際金融危機(jī) ， 房地產(chǎn)市場一片低迷 。 萬科在這兩次行業(yè)震蕩中通過解決短板、快速行動 ， 第二年就快速回到良性發(fā)展上 。
2021年地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨大變化 ， 與1995年和2008年亦有些相似 。 作為一家穿越數(shù)次周期、幾乎歷經(jīng)了中國上市公司制度演變的企業(yè) ， 萬科在面對此次周期 ， 靠什么能“反彈”回到增長軌道？
首先 ， 萬科并沒有致命問題 。 此輪行業(yè)調(diào)整 ， 最突出的特點是對房企高負(fù)債和泡沫的調(diào)控 ， 多家房企爆發(fā)的危機(jī)也大抵相同：融資環(huán)境收緊 ， 企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問題導(dǎo)致債務(wù)逾期 ， 引發(fā)評級機(jī)構(gòu)對企業(yè)信用評級的下調(diào) ， 環(huán)環(huán)相扣從而更難進(jìn)行融資 。 對于萬科而言 ， 根據(jù)2021年財報 ， 從凈負(fù)債率、融資成本、信用評級、經(jīng)營性現(xiàn)金流等多個核心財務(wù)指標(biāo)來看 ， 萬科當(dāng)前的財務(wù)狀況仍穩(wěn)健安全 ， 此次同期宣布的50%高比例分紅 ， 也印證了萬科財務(wù)狀況的良好 。 相對于部分同行資金流動性上的困局 ， 萬科當(dāng)前遇到的最大問題是毛利率的持續(xù)下滑 ， 但仍有時間和空間去解決 。

來源：罐頭圖庫
其次 ， 萬科進(jìn)行了對癥下藥 。 為穩(wěn)住毛利率水平 ， 郁亮提出 ， 要以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo) ， 推進(jìn)“一盤棋”建設(shè) 。 此做法的內(nèi)在意義是 ， 要避免過往各城市能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題 ， 從而提高開發(fā)的質(zhì)量和效率 。 郁亮提到的第二個行動 ， 是要嚴(yán)格投資管理 ， 投資向市場更為穩(wěn)定、團(tuán)隊操盤能力更強(qiáng)的區(qū)域集中 。 此信號很明顯 ， 通過大力抓投資管理 ， 減少“地買貴了 ， 價賣低了”的情況 ， 從根源上提振毛利率水平 。 可以說 ， 此兩個行動既有針對性 ， 也能夠?qū)嶋H落地執(zhí)行 。
與此同時 ， “天氣”正在逐漸放晴 。 自2021年下半年至今 ， 央行、銀保監(jiān)會等有關(guān)部委對房地產(chǎn)行業(yè)已有近10次的正向吹風(fēng) 。 3月份 ， 金融委會議也要求 ， “有關(guān)部門要積極出臺對市場有利的政策 ， 慎重出臺收縮性政策” ， 并獲得五部委聯(lián)合發(fā)聲響應(yīng) 。 而從行業(yè)基礎(chǔ)來看 ， 房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個超過10萬億級的市場 ， 伴隨城市的發(fā)展 ， 居民工作生活需求不斷多樣化 ， 圍繞不動產(chǎn)的相關(guān)需求創(chuàng)新還會越來越多 。
然后 ， 萬科的發(fā)展資源“底氣”仍然很足 。 郁亮在業(yè)績會上提到 ， 萬科開發(fā)業(yè)務(wù)仍將保持在行業(yè)的第一陣營 ， 還擁有足可滿足未來2-3年的開發(fā)需要的在建資源、土地儲備和舊改項目 ， 并有7100億元的已售未結(jié)收入（2021年結(jié)算收入的1.6倍）作為未來盈利支撐；經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)表現(xiàn)良好 ， 物業(yè)、物流、長租公寓等業(yè)務(wù) ， 去年為萬科貢獻(xiàn)了超400億元收入 ， 高速增長下 ， 將逐步形成新的利潤蓄水池 。

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