??3月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)模同比下降10%，銷售均價同比下降11%。土地購置面積和房屋新開工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積在微增2%，受此影響下開發(fā)投資額同比正增4%。盡管銷售與投資增速均已降至近7年次低，仍和百城備案數(shù)據(jù)和百強房企銷售數(shù)據(jù)乃至市場體感情況有較大差距，尤其是去年四季度以來房地產(chǎn)穩(wěn)定政策頻繁出臺，可以說政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，但樓市、地市觀望情緒依然濃郁，城市市場銷售、項目認購去化分化嚴重，土地流拍溢價率尚未明顯好轉，市場底部仍未出現(xiàn)，這種差異為市場各方所關注。
??前2月銷售規(guī)模同比增速近7年次低
??銷售均價同比降11%
??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。
??2022年1-2月的銷售表現(xiàn)可稱為近年最差開年。雖然在整體信貸寬松、調(diào)控松綁的利好中新房銷售表現(xiàn)并未在短期重現(xiàn)繁榮。從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。結合對春節(jié)后長三角地區(qū)主要城市樓市調(diào)研來看，多數(shù)在售項目在蓄客不足的情況下已失去銷售動力，無心無力集中開盤而采取順銷模式。
??1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1pcts和擴大1.5pcts，不難看出在當前低迷市場環(huán)境下存在的兩個特征：
??房價處于短期低點。1-2月商品房銷售均價同比降達11%。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m(xù)近6個月的行業(yè)下行使得全國城市房價已壓降至短期低點。
??商品房銷售均價環(huán)比反升3%。多數(shù)城市不再“以價換量”甚至收回了特價房源。持續(xù)降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。
??保交付支撐施工同比增2%
??新開工、竣工和土地購置降12%、10%和42%
??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。
??1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長，其余兩項均同比下降。尤其是竣工面積累計同比增速由2021年末升11%變至降10%，頃刻告別“竣工?！?。
??我們認為施工增長主要得益于保交付措施落地后復工復產(chǎn)、企業(yè)加強在建項目投入重塑市場信心，尤其是強化監(jiān)管之后的充裕的預售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務危機的當下多數(shù)已售待售項目得以正常施工。
??但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進度也曾一再延遲。據(jù)調(diào)研了解，主要城市均有部分項目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復施工但施工力度也已大不如前。
??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬平方米，比上年下降42.3%；土地成交價款369億元，下降26.7%。土地市場已經(jīng)進入到了冰點。房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地。加之1-2月并非22城集中供地節(jié)點，房企無購置土地動力。如佛山和蚌埠近各有1宗宅地因故暫停出讓。
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