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蕓公子 ， 85后小阿姨 ， 資深房產(chǎn)投資人 ， 癡迷于房產(chǎn)研究 ， 考察過上百個城市 ， 成功穿越過多輪樓市牛熊 ， 數(shù)次成功預測了房價的上漲走勢 ， 這是公子帶你買房的第3年 ， 用知識的杠桿撬動你的人生！
01#
北京樓市蠢蠢欲動 ， 高手教你如何置換！
提問：蕓老師 ， 目前有倆問題 ， 北漂（已遷戶天津）倆個月后北京滿社保5年有購房資格（工作北京 ， 有自住需要） ， 環(huán)京三套（武清倆套目前大概300其中一個有貸款60 ， 廊坊市區(qū)一套目前大概400 ， 有貸款100） ， 手里可挪動資金200—300左右 ， 考慮到目前環(huán)京樓市的低迷 ， 其目前價格與之前的高位比很不是理想價位…
問題一 ， 目前已蕓老師你對北京及環(huán)京的看法 ， 我目前是否要及時賣環(huán)京買北京 ， 還是再等等或用手里的僅有資金先買北京遠郊的…
問題二 ， 之前也看了幾套北京的房子 ， 其中同一小區(qū)板樓 ， 同一戶型 ， 樓層差別不大 ， 一個東西向簡裝報價700 ， 一個南北向精裝修報價860（雖然個人偏向于南北 ， 可這倆個價格差距還是很大的...） ， 如果這倆個空少你選其一 ， 會選那個？謝謝
回答：北京蠢蠢欲動 ， 如果我是你的話我會賣掉環(huán)京趕緊上車 ， 畢竟有自住需求 ， 過十年回過頭來看中間置換過程是賺了點還是賠了點其實都無關緊要 ， 只要接下來自己多賺錢 ， 就都不是事 。
700東西向和860南北向可能還確實是700東西向當前性價比更高一點 ， 但誰會在意這個呢 。
如果自住的話 ， 700東西向根本就不納入考慮 。
有時候 ， 之所以亂花迷人眼 ， 是因為沒有找準主要矛盾 ， 就被一些無關緊要的細節(jié)牽著鼻子走 ， 陷入了純粹性價比精算的牢籠 ， 忽略了什么才是能帶來最大人生幸福感的東西 。
02#
真正影響商鋪上漲的風險因素 ， 被我找到了
內(nèi)行人揭秘：提問：你好！我想投資商鋪 ， 想問一下大智路京漢城市廣場有沒投資價值 ， 頭三年包租 ， 回報分別為4% ， 5% ， 6% ， 其中第一年和第二年的租金可以在購房時直接抵扣房款的 ， 貸款利率是5.39（有營業(yè)執(zhí)照） ， 第三年業(yè)主才能收到6%的租金 。
問題1.這個項目可以嗎？
2、一樓底商8萬至9萬單價值得嗎？
3.包租靠譜嗎？
4.附近的融創(chuàng)融科廣場也有商鋪 ， 哪個項目好一些？急急急！謝謝蕓老師盡快解答！
回答：商鋪能不能買 ， 除了關注位置 ， 人流量之外最重要的是運營商的能力 ， 一般來說租售比在5%以上是可以入手的 。 商鋪的邏輯是收租 ， 如果達不到這個標準 ， 就去虧本的 ， 且商鋪后期交易稅費高 ， 不易出手 。 要買商鋪建議入成熟社區(qū)的1層看看 ， 面積不要太大 ， 50平內(nèi)最佳 。
之前有圈友遇到買商鋪被坑的經(jīng)歷 ， 簽合同的時候開發(fā)商承諾返租 ， 但是后期并沒有返租 。 因為商鋪銷售和后期運營的是2家公司 ， 互不相干 。 還需要考察附近其他商鋪 ， 租金是否能到5%以上 ， 關系到返租合同到期之后的持續(xù)盈利能力 。 建議調(diào)研好數(shù)據(jù)再對比哪個性價比高 。
03#
再說一遍 ， 買房不要輕易找人代持
提問：蕓老師好 ， 新上海人 ， 已經(jīng)購房一套被限購 ， 請問通過給外地父母連續(xù)購買五年上海社保的方式來獲得新的房票可行or值得嗎？另外就是國外有個表弟是外籍 ， 通過他外籍身份來代持的呢？感謝
回答：不要代持 。 代持有一定風險 ， 買房最重要是安心 ， 買完不操心 ， 安心睡覺很重要！
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