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作者：子非魚
01
近日 ， 山東省菏澤市降低購房首付一事 ， 鬧得滿城風(fēng)雨 。
根據(jù)財聯(lián)社的報道 ， 山東菏澤工行、建行、農(nóng)行從2月14日起 ， 就調(diào)整了購房首付比例 ， 無房無貸款記錄者 ， 購房可享受20%的首付 。 對于名下無房但有貸款記錄的購房家庭 ， 首付最低可以降至25%；對于名下一套房 ， 或名下還有貸款沒還完的家庭 ， 首付比例最低可以在30% 。
除了降首付 ， 按揭利率也下調(diào)了 。 首套房從之前的5.95% ， 下調(diào)至5.6% ， 下浮35個基點 。 二套房從6.14%降至5.95% ， 下沉19個基點 。
利率下調(diào)并不新鮮 。 因為從去年四季度管理層改變對樓市的態(tài)度之后 ， 全國利率就開始見頂下行 。
【菏澤|頂不??！樓市，降首付了！】從貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)可以看到 ， 去年10月份以來 ， 全國房貸利率一路下行 ， 放款速度截止到目前 ， 已經(jīng)恢復(fù)正常 。
新鮮的是降首付的舉動 。
事實上 ， 去年以來 ， 降首付即便在大城市也頻頻出現(xiàn) ， 比如天津、哈爾濱、鄭州 ， 乃至深圳 。
但這些城市所謂的降首付 ， 并不是真的降首付 ， 不是銀行的行為 ， 而是開發(fā)商自己的行為 。
這些城市個別項目降首付的操作 ， 是開發(fā)商自己掏腰包 ， 給購房者提供一定的首付資金 ， 購房者前期只需支付1成首付 ， 其余2成由開發(fā)商墊付 ， 但需要在規(guī)定時間內(nèi)（一般只有幾個月）還清 。
菏澤完全不同 ， 不是開發(fā)商的行為 ， 而是銀行直接公開降低首付 。 這是2022年第一個公開降低首付的城市 ， 焉能不掀起波浪 。
要知道 ， 2015年的樓市大牛 ， 其助推力量之一 ， 就是降首付 。
02
這一點 ， 本號在之前的文章中就提到過 。
上圖圈住的兩個時間點 ， 都是樓市筑底上行的關(guān)鍵節(jié)點 ， 也助推力量 ， 都是放松信貸、降首付、降準(zhǔn)、降息等 。
降首付的作用和效果 ， 非常明顯 。
以美國當(dāng)年的次貸危機來說 ， 當(dāng)年美國的房地美與房利美 ， 就是不斷降低首付比例 ， 鼓勵民眾購房 ， 誰承想 ， 房價是搞起來了 ， 開發(fā)商的確賺到了 ， 但由于風(fēng)險管控沒有做好 ， 導(dǎo)致很多人貸多了款 ， 還不起 ， 最終釀成了影響全球的金融動蕩 。
客觀來說 ， 降首付有利有弊 。
利的一方面 ， 是對于真正的剛需一族 ， 降低首付 ， 可以降低他們的上車門檻 ， 讓更多的剛需能夠上車 ， 擁有自己的住房 。
弊端則在于 ， 容易刺激房價上漲 。 讓原本的減輕購房者壓力初衷難以實現(xiàn) ， 反倒會因為房價上漲而加重購房者的壓力 。
總結(jié)起來 ， 還是一句話 ， 降首付對有能力的人利好 ， 對沒能力買房的人 ， 反而有可能會加重他們的負(fù)擔(dān) 。
既然降首付會刺激房價 ， 菏澤為何敢打響第一槍 ， 做出頭鳥？菏澤會不會被約談？
竊以為 ， 不會 。 不但不會 ， 后續(xù)還會有更多的城市選擇降首付 。
因為 ， 降首付在管理層之前發(fā)布的文件中就提及過 。
2021年10月21日 ， 國新辦（國務(wù)院新聞辦公室）舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會上 ， 銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示：
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