另外，公告還提到：
公司董事、監(jiān)事和數(shù)十位高級管理人員及其直系親屬2022年在總金額人民幣9500萬元內(nèi)購買公司開發(fā)的房屋產(chǎn)品，購買價格將根據(jù)市場價格確定，購買條件將與普通購房者一致。
圖片來源：中南建設(shè)官方公告
低盈利質(zhì)量拖累現(xiàn)金流
其實，導(dǎo)致中南建設(shè)現(xiàn)金流緊張的主要原因，還在于其長期以來的低盈利質(zhì)量。
公開信息顯示，2009年中南建設(shè)借殼上市，自2016年將總部遷至上海后踏上快車道。
2016年，中南全年銷售額為373億元；
2018年，中南首次邁入千億俱樂部，實現(xiàn)銷售金額1466.1億元，同比增長52%；
2020年，中南全年實現(xiàn)銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，首次邁入兩千億俱樂部。
從2016年到2020年，4年間中南實現(xiàn)兩級跳，從百億銷售規(guī)模猛增至兩千億規(guī)模，躋身國內(nèi)一線房企陣營，但同期其盈利質(zhì)量卻不增反降。
這里一方面在于快速發(fā)展下難免為求規(guī)模而不計成本，導(dǎo)致整體經(jīng)營成本增加，另一方面則在于中南大部分土儲主要集中在三四線城市，拖累盈利水平。
根據(jù)其去年三季報數(shù)據(jù)：
截至2021年9月，公司1536.8億元銷售額中，一二線城市占比41%，三四線及其它城市占比則達(dá)到59%。
超六成銷售金額由三四線及其它城市貢獻(xiàn)，其在這些城市實際土儲占比之高不言而喻，由此也導(dǎo)致中南常年來毛利凈利率水平大幅偏低。
2015年之前，中南銷售毛利率始終穩(wěn)定在20%以上，從2016年起，中南銷售毛利率則維持在16%-20%之間，銷售凈利率則只有1%-9%左右，長期低于行業(yè)平均水平。
圖片來源：萬得股票
到去年三季度，中南銷售毛利率為15.47%，銷售凈利率則只有5.12%，分別較年初減少1.82個百分點和4.81個百分點。受此影響，中南截至去年三季度的ROIC（投資回報比）也只有2.77%，可謂相當(dāng)不理想。
明股實債
盡管盈利質(zhì)量一般，且現(xiàn)金流緊張，而且還有多筆商業(yè)票據(jù)違約，但在三道紅線表現(xiàn)方面僅踩線一條。
截止到去年9月末，公司凈負(fù)債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點，兩項指標(biāo)均達(dá)綠線；僅扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.81%，處于紅線之上。
三道紅線兩檔為綠，而且杠桿水平下降明顯，或許還跟中南建設(shè)一直飽受質(zhì)疑的明股實債有關(guān)。
根據(jù)其歷年財報數(shù)據(jù)：
2018年，中南少數(shù)股東權(quán)益只有21.95億元，到2019年增至53.83億元，2020年則直接增至196.62億元，再到2021年前三季度，這一數(shù)字達(dá)到227.46億元，占全部股東權(quán)益的比例也從11%增至43.4%。
圖片來源：萬得股票
但少數(shù)股東權(quán)益增加的同時，歸屬少數(shù)股權(quán)的損益卻沒有增長。
2020年，公司少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤只有7.26億元，僅占全部凈利潤的9.3%，到去年三季度這一數(shù)字也只有11.6%。
圖片來源：萬得股票
也就是說，2020年后中南建設(shè)少數(shù)股東占全部股東權(quán)益比例突破四成，但同期屬于少數(shù)股東的凈利潤占比則只有不到12%，此種情況只有一個解釋：
中南建設(shè)將大量債務(wù)轉(zhuǎn)化為少數(shù)股東權(quán)益，用以增加資產(chǎn)規(guī)模降低負(fù)債總額，從而美化財務(wù)報表。
推薦閱讀
- 住宅|現(xiàn)在買房，選“高層”還是“低層”好專家20年后差別很大
- 銀行|請注意！今日起各地房貸利率普遍下降5個基點 業(yè)內(nèi)預(yù)期：部分地區(qū)房貸利率或仍有下調(diào)空間
- 地板|160㎡四居室，玄關(guān)比我家臥室都大，這才是真正的低調(diào)奢華有內(nèi)涵
- 王石|低價撿漏一套28㎡小公寓，花5萬塊整體改造，這效果都舍不得出租了
- 購房置業(yè)|樓市暖風(fēng)來了央行提前降息，地方降低首付，最高給購房補貼200萬
- 購房置業(yè)|央行今天下調(diào)房貸利率有三個不同之處，買房的好時機，還得再等等
- 購房置業(yè)|王炸！最低2.1萬起，高新天地源丹軒坊、中國鐵建·西派國樾來了
- 購房置業(yè)|紹興房價的洼地！諸暨可能被低估，你買房了嗎？
- 杭州|專家：生育率低是年輕人結(jié)婚成本太高！終于有人說到點子上了
- 現(xiàn)代簡約|青島房價不是低洼地了，房價高達(dá)1.6萬一平