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|2022上半年，樓市將突破“三個(gè)下限”？3類人應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備( 二 )



2、部分區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)突破下限
在過(guò)去房?jī)r(jià)大漲時(shí)期 ， 除了一二線熱點(diǎn)城市以外 ， 許多小城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了大幅上漲 。 但隨著樓市不斷調(diào)控、人口持續(xù)流出等因素影響下 ， 這類城市如今面臨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的問(wèn)題 。 比如燕郊 ， 2014年房?jī)r(jià)突破了萬(wàn)元 ， 在炒房客的推動(dòng)下 ， 燕郊房?jī)r(jià)迎來(lái)了進(jìn)一步的大漲 ， 2017年3月漲到最高點(diǎn) ， 平均房?jī)r(jià)達(dá)到3.28萬(wàn)元/㎡ ， 但隨著限購(gòu)措施發(fā)布 ， 燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)下跌 ， 如今已經(jīng)跌回至1.8萬(wàn)元/㎡ ， 價(jià)格幾乎“對(duì)折” 。
事實(shí)上 ， 類似燕郊的城市還有很多 ， 比如大廠、香河等 ， 房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了持續(xù)性下跌 。 究其原因 ， 主要是人口不斷流動(dòng)所導(dǎo)致的 ， 人口持續(xù)流出意味著住房需求不斷減少 ， 房?jī)r(jià)也就失去了上漲支撐 。 此外 ， 這類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力也有限 ， 一旦房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ， 與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配 ， 同樣也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 ， 對(duì)于外來(lái)人口的吸引力也會(huì)持續(xù)減弱 。 隨著樓市“分化”進(jìn)一步加劇 ， 未來(lái)部分城市房?jī)r(jià)會(huì)突破下限 。

3、人們對(duì)于房產(chǎn)的意向?qū)?huì)突破下限
導(dǎo)致人們對(duì)于房產(chǎn)的意向逐漸降低 ， 主要有三方面原因：其一是樓市遇冷 ， 在過(guò)去房?jī)r(jià)大漲的時(shí)期 ， 市場(chǎng)已經(jīng)形成了“買漲不買跌”的心態(tài) ， 人們習(xí)慣在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候買房 。 因此隨著房?jī)r(jià)下跌 ， 越來(lái)越多購(gòu)房者轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝^望”態(tài)度 ， 根據(jù)央行發(fā)布的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示 ， 與2021年第一季度相比 ， 第三季度“房?jī)r(jià)看漲”人數(shù)減少了5.6% ， 超八成認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再漲 ， 如今第四季度樓市下行趨勢(shì)延續(xù) ， 因此觀望意向也會(huì)更加濃烈 。
第二個(gè)原因是某頭部房企“暴雷” ， 12月初某頭部房企發(fā)布了一份聲明 ， 明確表示沒(méi)有錢(qián)還債了 ， 引發(fā)了許多購(gòu)房者擔(dān)憂未來(lái)遇到“爛尾”問(wèn)題 ， 隨后央行表態(tài)該房企主要是自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的 ， 不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能 。 最后一個(gè)原因是在高負(fù)債、高庫(kù)存的壓力下 ， 許多城市出現(xiàn)了房企惡意降價(jià)的問(wèn)題 ， 導(dǎo)致部分購(gòu)房者買完房后貶值幾十萬(wàn)元 。 上述三個(gè)因素影響下 ， 人們對(duì)于房產(chǎn)的意向?qū)?huì)突破下限 。

隨著樓市“三個(gè)下限”的突破 ， 未來(lái)這三類人應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備：
第一類是無(wú)房剛需 。 對(duì)于還沒(méi)有買房的剛需來(lái)說(shuō) ， 在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下 ， 是可以選擇買房的 ， 不用擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“大跌”的問(wèn)題 ， 正如央行多次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)的那樣 ， 樓市要“以穩(wěn)為主” ， 穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期 。 此外 ， 上文已經(jīng)提到過(guò) ， 房企在高庫(kù)存、高負(fù)債的壓力下 ， 可能會(huì)進(jìn)行一系列降價(jià)拋售行為 ， 因此對(duì)于有意向的購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ， 存在“撿漏”的可能 ， 以較低的價(jià)格買到合適的房子 。

第二類是炒房客投資者 。 對(duì)于已經(jīng)持有多套房的炒房客來(lái)說(shuō) ， 隨著房產(chǎn)稅的腳步逐漸臨近 ， 未來(lái)可能要面臨持房成本進(jìn)一步增加的問(wèn)題 。 與此同時(shí) ， 在住房資源過(guò)剩的大背景下 ， 未來(lái)二手房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)大量掛牌的問(wèn)題 ， 因此也就意味著炒房客要面臨二手房難以銷售 ， 甚至“無(wú)人接盤(pán)”的問(wèn)題 。 對(duì)于準(zhǔn)備投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)也需要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備 ， 可能會(huì)被“套牢” 。
第三類是房企開(kāi)發(fā)商 。 正如上文提到的那樣 ， 2021年違約債券余額達(dá)歷年之最 。 更為重要的是 ， 據(jù)中指研究院 ， 截至2021年12月31日 ， 2022年將有6589.4億元債券到期 ， 其中信用債占比47.0% ， 海外債占比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年 ， 信用債集中在3-9月 。 對(duì)于房企來(lái)說(shuō)需要做好資金規(guī)劃 ， 上述“超級(jí)房企”出現(xiàn)問(wèn)題就是很好的例子 ， 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正軌 ， 不要再盲目擴(kuò)張式發(fā)展 ， 保證資金鏈穩(wěn)定才是最重要的 。

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