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|2022年該“買房”還是“賣房”？任正非、董明珠、馬云看法相同

|2022年該“買房”還是“賣房”？任正非、董明珠、馬云看法相同

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2022年住房市場將面臨著什么樣的變局？
業(yè)內(nèi)人士通常給出的判斷依據(jù)為“長期看人口、中期看土地、短期看金融 。 ”這句話最初是學者任澤平提出的 ， 現(xiàn)如今被廣泛用于預判未來房市走向的基本依據(jù) 。
1、短期而言 ， 房地產(chǎn)的信貸關(guān)系正表現(xiàn)出“持續(xù)收緊”的態(tài)勢 。
2020年至2021年央行連續(xù)2次提出了“3+2”房貸收緊策略 ， 一方面對房企設(shè)置“三道紅線” ， 另一方面對金融機構(gòu)設(shè)置“雙上限” ， 在樓市“3+2”融資緊箍咒下 ， 房地產(chǎn)可謂舉步維艱 。

很多人說 ， 隨著恒大觸雷事情的出現(xiàn) ， 高層已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)了對房地產(chǎn)信貸的方向 ， 從原來的“緊縮”轉(zhuǎn)變到了“寬松” ， 尤其是隨著全面降準0.5個百分點釋放1.2萬億貨幣和LPR下滑出現(xiàn)之后 ， 這種信貸寬松化的信號越來越明顯 。 不過 ， 指聞君給出的答案是否定的 。 新華社和央行在評價恒大事件的時候 ， 這樣說的“恒大事情只是個別房企經(jīng)營不善導致 ， 整個房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)運行穩(wěn)健 。 ”言外之意是 ， 恒大屬于自身問題 ， 與大環(huán)境無關(guān) ， 這樣一來信貸政策將繼續(xù)下去 。
2、中期而言 ， 土地收入開始呈現(xiàn)出收縮的趨勢 。
根據(jù)《時代財經(jīng)》在2022年1月5日發(fā)布的文章顯示 ， 隨著2021年土地拍賣規(guī)則的大改革 ， 整個樓市的土拍市場也出現(xiàn)了顛覆性的改變 。 22個城市集中供地、組織出讓活動 ， 全年發(fā)布的公告不得高于3次 。

在集中供地的新規(guī)則下 ， 房企們就顯得有些“慌亂”了 ， 一方面土地篩選時間更加匆忙 ， 另一方面需要的資金更加集中 。 根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年 ， TOP100的房企總拿地金額達到25377億元 ， 同比下降21.5% 。 在這些排名靠前的房企中 ， 拿地總額占到全國300個城市土地出讓金比例的45.1% ， 同比下滑8.9個百分點 。

另外 ， 數(shù)據(jù)顯示 ， 21年全年 ， 全國300城的土地出讓20.2億平方米 ， 同比下滑17.1%；出讓總金額為56199億元 ， 下滑了9個百分點 。 這其實是2015年之后的第一次出現(xiàn)下滑情況 ， 中指院根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn) ， 2015年至2020年 ， 土地出讓金基本都處于步步高升的走勢 ， 然而2020年59827億元沖高之后 ， 2021年卻只有56199億元 。
可以看到 ， 土地遇冷的跡象很明顯了 。
3、長期而言 ， 人口似乎正在發(fā)生轉(zhuǎn)折 。
聯(lián)合國在《世界人口展望》這份報告中指出 ， 我國的人口今后可能緩慢下行 ， 到2100年前后 ， 中國人口總量只有10億人 。 其實 ， 聯(lián)合國的這份報告的預測數(shù)據(jù)也有現(xiàn)實的依據(jù) 。 隨著人們生活水平的逐漸提高 ， 人們對于生娃的意愿度也開始大幅下滑 。 2020年全年新生兒人口只有1200萬人 ， 人口學家表示 ， 如果按照這個節(jié)奏發(fā)展下去 ， 不出5年 ， 我國的年新生兒或降低至1000萬人以內(nèi) ， 面對14億總?cè)丝诘臄?shù)量 ， 1000萬人的生育數(shù)量可謂“稀少” 。

而我們知道 ， 人口的龐大數(shù)量是任何產(chǎn)業(yè)和行業(yè)發(fā)展運行的基礎(chǔ) ， 也是消費得以提升的根基 ， 房地產(chǎn)同樣如此 ， 隨著總?cè)丝跀?shù)增長趨緩 ， 一個新的變化接踵而至 ， 那就是人口的年齡結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)出倒金字塔的形狀 。 60歲以上的老年人2.6億人 ， 占比增長至18% ， 青壯年人口數(shù)量和青少年數(shù)量開始減少 。 隨著時間的推移 ， 年輕人比例減少的情況下 ， 未來誰接手買房？

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