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富陽區(qū)|碧桂園年末銷售失速，銷售額遠低于萬科，還面臨1.74萬億負債壓頂( 三 )

富陽區(qū)


但對碧桂園來說 ， 降價促銷手段并非無往不利 。 據(jù)“閩南微資訊”的文章 ， 2021年12月初 ， 碧桂園在武漢市蔡甸區(qū)的唯一項目“碧桂園星樾”開盤推出的218套新房 ， 去化率僅25% 。
據(jù)悉 ， 該項目備案均價約8840元/平 ， 實際售價僅7685元/平 ， 對比前期6月份8300元/平的開盤價格 ， 降價幅度接近千元 。 而蔡甸區(qū)的新房均價整體在9457元/平 ， 項目價格遠低于銷售均價 ， 然而大幅度的降價并未給碧桂園帶來成交量的提升 。
多家媒體曾報道 ， 2021年9月27日 ， 碧桂園召開了“誓保全年8000億銷售目標”高管會議 ， 每月800億目標 ， 如年底未完成全年目標 ， 集團分管營銷、品牌、投資及文商旅的常務(wù)副總裁程光煜請辭 。
除了表決心 ， 碧桂園還設(shè)立每月1億元獎勵 ， “完成就獎勵 ， 完不成直接請辭 ， 誰阻礙清理誰 。 ”但根據(jù)克而瑞統(tǒng)計 ， 碧桂園2021年不論全口徑金額還是操盤金額 ， 都未超過8000億元 。
因此 ， 從如此重壓之下仍未完成目標和頻頻的降價促銷動作來看 ， 碧桂園似乎面臨著去化困難的問題 。
在業(yè)內(nèi) ， 和恒大一樣 ， 碧桂園是著名的“三四線之王” 。 根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù) ， 2021年全年碧桂園權(quán)益銷售金額5582億元 ， 對應(yīng)權(quán)益銷售面積6682萬平方米；萬科同期權(quán)益銷售金額5080.4億元 ， 對應(yīng)權(quán)益銷售面積3040.3萬平方米 。 簡單計算 ， 碧桂園銷售單價約8354元/平方米 ， 萬科銷售單價在1.67萬元/平方米 。
有分析認為 ， 本輪市場調(diào)整中 ， 一二線城市房價適當波動的情況下 ， 流動性依然存在；但在三四線城市 ， 棚改潮已過 ， 再加上本身人口大量流出 ， 購房者越來越少 。
這也意味著 ， 重倉三四線城市的碧桂園 ， 正面臨著房子賣不掉的窘境 。
負債總額高達1.74萬億
截至2022年1月6日 ， 碧桂園港股賣空股數(shù)達4999.4萬股 ， 較2021年12月31日的2103.8萬股出現(xiàn)翻倍 ， 為近半個月來最高數(shù)額 。
碧桂園的股價也自2021年下跌35.45%之后 ， 今年至今再跌1.3% ， 總市值跌至1580億港元 。
過去 ， 碧桂園成功的核心在于“高周轉(zhuǎn)”模式 ， 該模式是規(guī)模擴張的利器 ， 隱患是推高了企業(yè)的負債規(guī)模 。
據(jù)2021年半年報 ， 碧桂園負債總額高達1.74萬億 ， 相較于2020年末的1.76萬億元減少了190.19億元 。 雖然有所減少 ， 但相較于巨大的基數(shù)而言 ， 仍然維持在高位 。
剔除部分將來要轉(zhuǎn)化為收入的“合同負債” ， 截至2021年6月30日 ， 碧桂園有息負債由2020年底約3264.85億下降至3242.4億 ， 減少22.45億元 ， 下降幅度也有限 。
截至2021年10月26日 ， 中國恒大、碧桂園和佳兆業(yè)集團存續(xù)的地產(chǎn)美元債規(guī)模最大 ， 分別為140.01億美元、116.94億美元和113.74億美元 。 另外 ， 碧桂園2021年上半年的資產(chǎn)負債率達86.24% ， 已經(jīng)超過了中國恒大 。
去年 ， 網(wǎng)上不時傳出碧桂園欠薪、欠施工方工程款的消息 ， 例如碧桂園位于菏澤的一項目工地發(fā)生工人討薪被車軋傷事件、信陽的碧桂園黃金時代樓盤民工以跳樓方式討薪等 。
12月16日 ， “正北方網(wǎng)”報道稱 ， 碧桂園包頭一處項目 ， 在施工方于2018年9月30日順利通過竣工驗收后 ， 碧桂園旗下的項目公司至今仍拖欠著90萬多元工程款和277萬元質(zhì)保金 。
市場整體下行、融資通道收縮的背景下 ， 去年下半年以來碧桂園減少了土地投資支出 。 據(jù)億翰智庫統(tǒng)計 ， 從新增貨值來看 ， 2021年1-12月 ， 碧桂園累計新增貨值4840.2億元 ， 11月單月新增貨值211.8億元、12月新增貨值僅有60.2億元 。
除此之外 ， 媒體多次報道過的碧桂園旗下社區(qū)金融平臺碧有信 ， 通過在陜西文交所備案產(chǎn)品 ， 被懷疑和恒大理財一樣向碧桂園的地產(chǎn)項目“輸血” 。 此前與碧有信合作眾多的匯聯(lián)金融 ， 已被立案偵查 。 近日 ， 證監(jiān)會也發(fā)起對“偽私募”、“偽金交所”等風(fēng)險深入開展整治 。

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