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安居房|樓房銷售下滑資金回籠慢開發商還債壓力持續

商品房深圳市安居房

【安居房|樓房銷售下滑資金回籠慢開發商還債壓力持續】安居房|樓房銷售下滑資金回籠慢開發商還債壓力持續

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房地產開發商資金緊張問題未完 ， 融資規模亦見下降 。 國內克而瑞地產研究中心報告 ， 去年100家典型地產商的融資額為1.28萬億 ， 按年下降26% ， 為近5年首次倒退 ， 并創5年新低 。
受累恒大、佳兆業、花樣年等房企債務違約 ， 克而瑞指出 ， 去年第四季內房融資降至冰點 。 內房融資額去年由高走低 ， 首季融資僅按年微降5%至4255億元 ， 次季回落16%至3773億元以下 。 去年下半年 ， 企業違約事件頻現 ， 第三季房企融資為3079億元 ， 按年跌32% ， 甚至到第四季 ， 房企融資只得1767億元 ， 按年挫55% 。
按融資結構而言 ， 去年比重最高仍為境內債權融資 ， 占比49% 。 從融資額來看 ， 地產商境內債權融資按年減少30%至6351億元 ， 境外債權融資額3409億元 ， 按年跌27%；股權融資和永續債各集資112億元和58億元 ， 分別大幅下跌77%和88% 。 「三條紅線」政策出臺后 ， 永續債納入負債監管 ， 企業永續債發債額持續降低 。


值得留意的是 ， 地產商不單是面對融資問題 ， 銷售下滑亦已成事實 。 克而瑞數據同樣顯示 ， 去年12月百強房企銷售金額9940.1億元 ， 單月銷售業績按年下跌35.2% ， 全年百強房企銷售金額11.1萬億元 ， 按年下降3.5% ， 這為房企銷售罕見出現倒退 ， 同時平均目標完成率不到90% 。
在銷售下滑的情況下 ， 房企的資金回籠壓力加大之余 ， 如何還債亦繼續是個問題 。 克而瑞指出 ， 地產商的整體償債壓力仍較大 。 雖然今年地產商到期債務金額達6298億元 ， 按年減少21% ， 但2020年第四季以來 ， 地產商發債及到期債券呈現剪刀差 ， 發債量少于到期量 ， 加上房企海外評級被下調加大了融資難度 ， 地產商一直承受還債的壓力 。
部分地產商趁有力融資時先行處理債務問題 。 旭輝昨早公布 ， 要約購買尚未贖回的2022年到期5.5厘優先票據 ， 尚未贖回金額為5.051億美元 。 公司擬主要以內部現金資源撥付要約 ， 強調此舉是積極管理資產負債表內負債 ， 以及改善其債務架構 。


公司收市后再宣布 ， 額外發行于2026年到期的1.5億美元4.45厘優先票據 ， 將與去年5月17日發行并于2026年到期的3.5億美元4.45厘優先票據合并及構成單一類別 。 該公司擬根據其綠色融資框架 ， 把額外票據發行所得款項凈額用于現有債務再融資 。
另外 ， 龍光地產昨天有一筆本金6180萬美元及利息178萬美元的境外債到期 ， 彭博引述龍光發言人指公司已經償付該筆債券 。 彭博資料顯示 ， 龍光今年內到期的境內外債券本息合共17億美元 ， 包括本月余下時間內須支付5250萬美元到期債息 。
克而瑞研究中心預期 ， 目前的市場底部尚未真正到來 ， 短期地產市場仍難言樂觀 ， 商品房銷售規模將步入無增長時代 ， 并預計今年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境 。

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