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這期為大家普及一下基礎(chǔ)知識 ， 畢竟看我文章的朋友不少都是新手 ， 而且不要小看基礎(chǔ)知識 ， 里面的門道也不少 。 第一個 ， 認(rèn)清洋房、小高層、超高層的區(qū)別 ， 你經(jīng)?？梢钥吹酵坏囟?， 品質(zhì)稍微好那么一點(diǎn)點(diǎn)的超高層樓盤 ， 就能和旁邊小高層的售價相差無幾 ， 這就說明了什么呢？大家對樓層高度其實(shí)沒有那么敏感 。 這十幾年間 ， 樓層高一些或矮一些 ， 對生活的影響幾乎很有限 。 只要是同檔次樓盤 ， 單純這一個因素 ， 它的使用體驗(yàn)感不會差太多 。 如果小高層、超高層舒適度有明顯差別 ， 那么一定是其他因素造成的 。 比如樓林戶型、物業(yè)、綠化等很多可以影響房價的因素 。 而且除洋房、別墅以外 ， 未必樓層越高 ， 得房率就越低 。 這個相當(dāng)一部分得看開發(fā)商的設(shè)計(jì)水平 。 所以同一個樓盤 ， 小高層和超高層的價格幾乎是取決于得房率多少 。
至于樓越高 ， 住的人越多 ， 這種因素不應(yīng)該是對房價產(chǎn)成明顯的影響 ， 尤其是很多大城市的高檔樓盤或豪宅都是超高層 ， 比如大家最熟悉的湯臣一品 。 所以大家經(jīng)常能看到 ， 在二手市場里同檔次的情況下 ， 很多時候超高層和高層、小高層的價差很小 。 當(dāng)這些產(chǎn)品
第一、洋房產(chǎn)品 ， 洋房除非是贈送了大面積院子或者露臺 ， 否則同一個小區(qū)與高層的最大價差不應(yīng)該超過 20%， 而不上產(chǎn)證面積 ， 贈送的院子和露臺則可以按照房價的 30% 來折算 。 在富人區(qū)呢 ， 允許洋房與高層的價差適當(dāng)?shù)拇竽敲匆稽c(diǎn)點(diǎn) ， 低密度的住宅產(chǎn)品 ， 其價值是和地段的稀缺性息息相關(guān)的 。 最后我們再按民用建筑設(shè)計(jì)通則 ， 真正認(rèn)識一下這幾種產(chǎn)品 。 省著被開發(fā)商忽悠把九層、十幾層的產(chǎn)品都敢號稱洋房宣傳 。
第二、板樓和塔樓 。 如果同地段有兩個同檔次的樓盤開盤 ， 一個樓盤是板樓賣三萬一 平 。 另一個樓盤是塔樓 ， 賣兩
板樓和塔樓 ， 通俗點(diǎn)講板樓是一字形 ， 住戶是在一條線上 。 而塔樓大多是回字形 ， 塔樓的住戶是四面八方 ， 把電梯圍在中間 ， 什么朝向的住戶都有 。 關(guān)于板樓和塔樓 ， 咱們下面這幾點(diǎn)要知曉 。 第一 ， 板樓也不一定南北通透 。 現(xiàn)在的板兒樓大多都是一層兩戶或四戶 。 如果是四戶 ， 有連廊的板樓中間也可以實(shí)現(xiàn)南北通透 ， 但如果沒有連廊 ， 那么中間戶就很難通透了 。 第二 ， 同一個開發(fā)商的樓盤 ， 板樓的質(zhì)量肯定沒有塔樓好 ， 因?yàn)樗浅休d量更大 ， 就需要為建筑留出更多可靠性余地 。 第三 ， 板樓得房率未必比塔樓高 。 因?yàn)樗堑拿繉幼艉芏?， 所以對消防通道或者電梯等公攤面積分?jǐn)偟娜司透嘁恍?。 所以得房率還是看開發(fā)商的設(shè)計(jì)能力和塔樓板樓沒有必然聯(lián)系 。 第四 ， 不過塔樓也確實(shí)南北不通透 ， 這個硬傷沒法翻盤 。 而且如果入住率高的話 ， 確實(shí)塔樓回家等電梯的時間會長一些 。 另外 ， 因?yàn)樗敲繉幼糨^多 ， 遇到樓上低素質(zhì)的鄰居 ， 概率也會多一些 。
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