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《法律正反面》第1195期:小區(qū)公共排水管道損壞致住戶樓頂漏水,物業(yè)該承擔(dān)維修責(zé)任嗎?

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小區(qū)公共排水管道損壞致住戶樓頂漏水，物業(yè)該承擔(dān)維修責(zé)任嗎？【《法律正反面》第1195期:小區(qū)公共排水管道損壞致住戶樓頂漏水,物業(yè)該承擔(dān)維修責(zé)任嗎?】案情

自2019年6月起，聞某發(fā)現(xiàn)樓頂板漏水，多次要求樓上顏某、小區(qū)某物業(yè)公司處理未果，遂訴至法院 。經(jīng)法院委托司法鑒定，漏水系因該單元同戶型自上而下公共排水管道出現(xiàn)漏水點(diǎn)所致 。物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包含對房屋共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù) 。物業(yè)公司辯稱，案涉漏水管道不屬于公共管道，系業(yè)主專有部分的管道，專有部分應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修；根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)疏通公共管道，該管道的維修以及維修資金由業(yè)委會負(fù)責(zé)，其不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。


分歧

本案中，對于物業(yè)公司責(zé)任的認(rèn)定，存在以下兩種不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因公共排水管道出現(xiàn)漏水點(diǎn)致業(yè)主受損，該管道系該單元使用該管道的業(yè)主的公用設(shè)施，屬于該部分業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)由使用該管道的業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任 。物業(yè)公司作為管理人，不負(fù)有查明漏水原因及維修管道的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)業(yè)主共有部分，保障包含公共排水管道在內(nèi)的共有設(shè)備設(shè)施的功能和壽命，并采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全 。如因物業(yè)公司未盡到養(yǎng)護(hù)維修義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主房屋財(cái)物受損，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 。
評析

筆者贊同第二種觀點(diǎn) 。理由如下：
1.公共排水管道屬于業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備 。根據(jù)民法典第二百七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 。業(yè)主共有部分是指專有部分及專有部分附屬物以外的，由業(yè)主共同享有所有權(quán)的建筑物及其附屬部分 。實(shí)踐中，根據(jù)共有人的范圍，業(yè)主共有可分為小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑內(nèi)全體業(yè)主共有、特定單元內(nèi)全體業(yè)主共有等 。本案的同戶型自上而下公共排水管道，供該單元同戶型全體業(yè)主使用，在構(gòu)造上、功能上具有相對獨(dú)立性，與該單元同戶型業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系，故該公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備，而非業(yè)主專有 。
2.物業(yè)公司應(yīng)按約履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù) 。物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成性合同，民法典合同編將物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定為典型合同，實(shí)現(xiàn)了從無名合同到典型合同的蛻變，也為法院司法實(shí)踐提供了明確的裁判依據(jù) 。根據(jù)民法典第九百四十二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全 。具體而言，物業(yè)公司定期對小區(qū)公共管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)，視情況對公共管道進(jìn)行維修等，應(yīng)視為物業(yè)公司盡到了妥善維修、養(yǎng)護(hù)的義務(wù) 。本案中，小區(qū)業(yè)主通過《物業(yè)管理服務(wù)合同》將共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)交給物業(yè)公司，約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、管理、運(yùn)行等 。物業(yè)公司未能舉證證明其已盡到妥善養(yǎng)護(hù)管理的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 。物業(yè)公司稱按照行業(yè)慣例僅負(fù)責(zé)疏通公共管道的辯解意見，有悖于物業(yè)服務(wù)合同的承諾，不利于對業(yè)主利益的平衡保護(hù) 。

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