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榆林市物業服務收費管理實施細則( 二 )

云知道物業服務


實行政府指導價的住宅小區物業服務標準明顯高于一級服務標準或存在特殊因素的小區，可向轄區住房和城鄉建設、發展改革部門提出申請，單獨制定物業服務收費標準 。
第七條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同約定 。
第二章 物業服務收費標準的制定
第八條 業主或者業主大會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用，實行政府指導價的物業服務收費僅適用包干制 。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費，物業服務企業依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔 。包干制物業服務費由物業服務成本、法定稅費和企業利潤構成 。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔 。酬金制物業服務費由物業服務支出和企業酬金構成 。
第九條 物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯、門禁、監控設備等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，不得單獨收取;
(四)物業服務區域內清掃、垃圾清運費用(不含生活垃圾處理費);
(五)物業服務區域內綠化養護費用;
(六)物業服務區域內秩序維護費用;
(七)物業服務企業辦公費用;
(八)物業服務企業固定資產折舊;
(九)物業共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;
(十)經業主或者業主大會同意的其它費用 。
物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務支出 。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業主承擔 。
第十條 停車服務費成本由機動車停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成 。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算 。
第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務費成本 。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應當計入物業服務費成本，并由物業服務企業承擔物業管理區域內公共管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，不得在物業服務費之外再單獨收取相關費用 。
第十二條 住宅預售前，建設單位應當按照相關規定選聘物業服務企業，依據物業服務等級指導標準和物業服務收費指導標準，確定預售物業項目的物業服務等級、停車場類別以及物業服務費標準、停車服務費標準等內容，在政府指導價范圍內與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》，向物業項目所在縣(市、區)住房和城鄉建設部門備案后，收費標準抄送同級發展改革、市場監督管理部門 。建設單位與物業買受人簽訂的房屋、車位買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容 。

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