供地|流拍率走高、溢價(jià)率降低 熱點(diǎn)城市二批集中供地“霜降”( 二 )
“從土拍規(guī)則來看，重點(diǎn)城市第二批集中供地雖然下調(diào)了最高溢價(jià)，但推出地塊的初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規(guī)則、品質(zhì)要求等出讓條件較首批集中供地未有明顯改善，部分地塊甚至更為嚴(yán)苛。地塊利潤空間改善不及預(yù)期，亦是房企觀望情緒上升和各地流拍撤牌率上行的一個(gè)重要原因?！敝兄秆芯吭悍治鰩熑缡钦f。
“土地市場(chǎng)遇冷的背后，反映的是房企拿地能力和拿地意愿雙降。”第三方機(jī)構(gòu)克而瑞分析人士認(rèn)為：“自‘三道紅線’融資新規(guī)出臺(tái)以來，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化，房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地并嚴(yán)查資金來源，更是進(jìn)一步限制了房企的拿地能力。另一方面，‘限價(jià)’‘限售’‘限貸’等政策層出不窮，導(dǎo)致房企銷售承壓，既影響了房企的資金回流，也降低了房企的投資信心，抑制了房企的拿地意愿。”
在信貸政策整體收緊的情況下，房企資金承壓制約著房企拿地。從近期央行的動(dòng)作來看，房企資金緊張的局面或?qū)⒂兴纳?。央行、銀保監(jiān)會(huì)在9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上表示，“主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
22個(gè)重點(diǎn)城市第二批集中供地（住宅用地）成交情況一覽
（可點(diǎn)擊放大）
說明：統(tǒng)計(jì)口徑：市本級(jí)；截至2021年10月21日，第二批集中供地成交指標(biāo)較首批增加標(biāo)紅，否則標(biāo)綠。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
第三批集中供地的調(diào)整空間幾何？
在第二批集中供地中，國家自然資源部指導(dǎo)重點(diǎn)城市調(diào)整第二批供地土拍規(guī)則，一方面，從購地資質(zhì)、資金監(jiān)管方面從“嚴(yán)”；另一方面，限定土地溢價(jià)上限為15%，同時(shí)，要求不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)，這實(shí)際上是規(guī)則上的“放寬”。
按照“一寬一嚴(yán)”的思路，雖然不少城市都對(duì)此前嚴(yán)苛的土拍規(guī)則作出了調(diào)整，但是，對(duì)于房企來講，其拿地成本并沒有降低。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從初始地價(jià)來看，20城第二批供應(yīng)地塊的初始樓面均價(jià)較首批供地上漲3.7%，其中成都、重慶、杭州、南京等城市核心區(qū)推出地塊的建面比重較首批下滑、但初始地價(jià)仍有上漲。受此影響，第二批集中供地雖下調(diào)最高溢價(jià)，但房企拿地成本改善空間相對(duì)有限。
從實(shí)施層面來看，不少城市的土拍規(guī)則仍然嚴(yán)苛。例如，天津第二批部分地塊“捆綁”自持保障性租賃住房面積要求，10宗位置較好的“自持”地塊均以底價(jià)成交，另有7宗“自持”地塊遭流拍或撤牌。同時(shí)，長沙第二批部分地塊出讓條件較為嚴(yán)苛，涉及無償配建、引入醫(yī)療和科技產(chǎn)業(yè)等，并明確毛坯限價(jià)按政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)管，市區(qū)16宗地塊因無人報(bào)名撤牌，2宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重超過六成。
此外，在房企資金鏈緊張的情況下，參拍金額這一“門檻”也使得房企望而卻步。例如，北京第二批地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金超過10億元，這就使得房企在資金壓力下更傾向于同板塊小體量地塊。
在第四季度即將開始的第三輪集中供地中，部分城市或?qū)τ谳^為嚴(yán)苛的土拍規(guī)則進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整?！邦A(yù)計(jì)部分城市第三批集中供地將對(duì)地塊的試點(diǎn)規(guī)則、捆綁限制和品質(zhì)要求有所優(yōu)化，減少地塊捆綁限制，調(diào)整部分試點(diǎn)規(guī)則，提高房企拿地意愿，并逐步推進(jìn)品質(zhì)要求落地。同時(shí)，限制房企參拍數(shù)量和拿地預(yù)售時(shí)間等試點(diǎn)亦存調(diào)整預(yù)期。”中指研究院分析師預(yù)測(cè)稱。
新京報(bào)采訪人員 徐倩
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