供地|流拍率走高、溢價率降低 熱點城市二批集中供地“霜降”
22城第二批集中供地即將落下帷幕，相比于首批供地，土地市場呈現(xiàn)出陣陣寒意。
目前，除了鄭州和寧波，20個熱點城市均完成了第二批集中供地。從第二批集中供地來看，土地市場降溫明顯，包括北京、上海等熱點城市，在第二批集中土拍中均出現(xiàn)了撤牌、流拍的現(xiàn)象。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，第二批集中土拍流拍加撤牌率高達31.8%。
業(yè)內(nèi)人士分析稱：“三季度融資環(huán)境仍然偏緊，外部‘輸血’不足，同時樓市降溫疊加房貸放款變慢，導致房企銷售回款受阻。房企資金壓力不斷加大，拿地能力與拿地意愿下降。受此影響，重點城市第二批集中供地出讓整體降溫，城市間和城市內(nèi)市場熱度分化也進一步加劇?！?br />撤牌流拍率升高，國企、央企成為拿地主角
目前，20個城市已完成第二批集中供地。這些城市的土地市場均有不同程度的降溫，就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現(xiàn)突出的熱門城市也不例外。
以首輪供地的“賣地大戶”杭州為例，第二批集中供地總計掛牌31宗地塊，撤牌7宗地塊，流拍10宗地塊，最終僅成交14宗地塊，較首批成交57宗地塊下降75%；而成交總價257億元，較首批成交總價1178億元下降78%；土地成交平均溢價率4.6%，較首批平均溢價率下降21.4個百分點。
上海出現(xiàn)了停止出讓、流拍和多宗地塊底價成交的情況。10月8日，上海就提前叫停了7宗地塊出讓。10月11日，2宗涉宅用地以底價成交。10月12日，9宗涉宅用地成功出讓，其中，3宗地塊溢價率在8.9%-9.8%之間，6宗地塊溢價率在0-3.1%之間。
而在北京第二批集中土拍中，熱門地塊有底價成交的現(xiàn)象，房企的拿地積極性也大幅削弱。北京第二批集中供地原計劃出讓43宗土地，僅有17宗成交，其余地塊延期至下一批集中供地出讓，成交金額約為513.45億元，約是首批集中供地的一半。其中，11宗現(xiàn)場競價地塊合計成交金額379.5億元，平均溢價率只有6.2%，還有5宗地塊底價成交。
值得關(guān)注的是，在流拍率升高的同時，土地溢價率不斷走低。比如，在首批集中供地中以43%溢價率高居榜首的重慶，在第二批集中供地中整體溢價率僅為0.02%；而長沙出讓的10宗地塊全部底價成交，溢價率為0%，這與首批集中供地中“熔斷”“搖號”等火熱現(xiàn)象大相徑庭。
此外，國企、央企成為第二批拿地的主角。由于民營房企資金壓力相對較大，相比之下，資金充裕的央企、國企，成為第二批集中土拍中拿地的“主力軍”。比如，在廣州第二批集中土拍中，約2/3的地塊被央企、國企摘得，貢獻了九成以上金額；北京也是央企、國企主導全場，首開、中海、中鐵置業(yè)等成為拿地主角。
作為實力擔當，一貫號稱“利潤王”的中海地產(chǎn)在第二批集中供地中“大殺四方”，在多個熱點城市承包多宗優(yōu)質(zhì)土地，成為第二批集中供地中的“拿地大戶”。公告顯示，2021年第三季度，中海在中國內(nèi)地14個城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價為543.6億元，與上半年513億元的拿地金額近乎持平。
土地市場遇冷背后：信貸環(huán)境緊張、房企資金承壓
對于重點城市土地市場驟冷的原因，中指研究院分析師稱：“一方面，三季度房地產(chǎn)政策調(diào)控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場觀望情緒上升，多數(shù)城市市場活躍度下滑明顯。另一方面，房企資金端持續(xù)承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節(jié)奏，個別企業(yè)違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批集中供地嚴格購地自有資金審查等，房企拿地意愿受到抑制?！?/p>
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