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良慶|本輪房地產(chǎn)救市會成功嗎？2022年要不要抓緊買房？結(jié)論清楚了( 二 )

萬科良慶


另外 ， 過去5年人口出生率逐年大幅下跌 ， 2020年出生人口1200萬 ， 2021年只有1062萬 ， 出生率連續(xù)兩年跌破1% ， 2021年只有千分之7.25 ， 2022年我國就可能迎來人口負增長 。 而房地產(chǎn)長期走勢看人口 ， 人口形勢嚴峻 ， 意味著我國的房地產(chǎn)也大勢已去了 。
以上這些因素 ， 確實對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢有影響 ， 但這些都是長期因素 ， 可能需要5-10年才能看出變化 。 而我們當前分析房地產(chǎn) ， 主要是看短期因素 ， 那就是政策 。

現(xiàn)在政策方面的情況已經(jīng)是“明牌”了：首先 ， 信貸政策很寬松 ， 去年首套房貸款利率5.88% ， 通過5月份的一輪降息后 ， 現(xiàn)在最低是4.25%；其次 ， 限購政策除四大一線城市外 ， 基本上已經(jīng)不存在了 ， 省會城市、二線城市 ， 限購都形同虛設；再者 ， 土地市場現(xiàn)在基本上是“國家隊”在兜底 ， 第二輪土拍熱度明顯上來了 。
【良慶|本輪房地產(chǎn)救市會成功嗎？2022年要不要抓緊買房？結(jié)論清楚了】現(xiàn)實中很多人都天真地以為 ， 國家是在真的打壓樓市 ， 實際上這個想法大錯特錯 ， 如視頻開頭所言 ， 房地產(chǎn)是非常重要的經(jīng)濟因素 。 我們說過 ， 如果國家真的要打壓房地產(chǎn) ， 真的想把房價降下來 ， 其實最簡單有效的辦法就是大規(guī)模供地 ， 加大新房供應 。
回顧過去二十年 ， 不難發(fā)現(xiàn) ， 供地節(jié)奏一直都是地方在把握 ， 市場火熱的時候 ， 就緊一緊 ， 市場慘淡的時候就松一松 。 所以大家一定要記住一條：凡是不能增加供給的樓市打壓政策 ， 都是花拳繡腿 。

事實上 ， 從6月份公布的房地產(chǎn)各項指標來看 ， 市場已經(jīng)在好轉(zhuǎn)了 ， 換言之 ， 房地產(chǎn)已經(jīng)救成功了 。 第一 ， 6月份新房供應顯著放量 ， 疊加政策利好持續(xù)發(fā)酵 ， 成交也隨之顯著回升 ， 30個重點城市環(huán)比增長31% 。 尤其是一線城市 ， 供應大幅放量 。 6月整體供應面積為320萬平方米 ， 較上月大幅上漲126% ， 同比增長9%；6月30個監(jiān)測城市成交面積為1847萬平方米 ， 環(huán)比上升31%
第二 ， 二手房方面 ， 經(jīng)過4月和5月初步筑底 ， 6月主要城市二手房成交均顯著回升 。 整體來看 ， 6月8個重點城市二手房成交量為414萬平方米 ， 環(huán)比上漲32% 。 其中青島和杭州分別環(huán)比增長169%和78% 。 蘇州環(huán)比上漲52% 。
第三 ， 土地市場方面 ， 全國300城經(jīng)營性土地6月總成交建筑面積為8834萬平方米 ， 環(huán)比5月上升7% 。 其中上海首輪土拍40宗地塊全部成交 ， 成交總金額達879億元 ， 創(chuàng)下上海集中供地以來的單次土拍新高 。 杭州557億、北京500億 ， 風向標作用開始凸顯 。

當然 ， 如果你非要抬杠說 ， 市場仍然沒回到2021年一季度的水平 ， 我們也無話可說 。 現(xiàn)在的市場 ， 正如郁亮所言 ， 已經(jīng)觸底了 ， 正在逐漸緩慢地回暖 ， 這個過程很慢 ， 也很難再回到2016年的鼎盛時期 。
另外 ， 從各地新房、二手房、土地市場的情況來看 ， 城市間的分化仍然非常明顯：一線、新一線、強省會城市 ， 因為松綁了調(diào)控 ， 疊加出臺了公積金、搶人才等新政 ， 市場回暖的速度明顯加快了；反觀庫存嚴重積壓、人口流失的三四線以及更多的低能級城市 ， 就沒那么幸運了 ， 政策的刺激作用不大 ， 不管是新房、還是二手房成交量都仍然在探底 。 尤其是土地市場 ， 也在節(jié)節(jié)敗退 。

綜上所述 ， 2022年要不要抓緊買房 ， 也有清楚的結(jié)論了：全國不能一概而論 ， 要因城而異 。 大中城市 ， 按需行動 ， 該買就買 ， 有條件就盡量早買 。 一方面 ， 大城市政策刺激效應正在顯現(xiàn) ， 再加上很多之前都嚴格限購的城市 ， 現(xiàn)在都降低了買房門檻 ， 對于剛需來說 ， 現(xiàn)在確實是買房看房的好時機 。 尤其是在7、8月份 ， 房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季 ， 開發(fā)商降價促銷的需求旺盛 ， 更有撿漏的機會；另一方面 ， 從過去的經(jīng)驗來看 ， 這類城市很容易熱 ， 而且不給剛需留太多機會 。

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