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分化|路徑分化、分拆上市……房企多元戰(zhàn)略步入新階段

近日，萬科宣布將對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進行迭代，市場解讀認為，這是萬科加大力度發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的重要信號。
事實上，發(fā)力多元化的房企遠不止萬科一家。經(jīng)過10年多元化發(fā)展，97%的百強房企已經(jīng)布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，地產(chǎn)行業(yè)多元轉(zhuǎn)型發(fā)展開始進入新階段。其中不少占據(jù)細分市場、建立獨特優(yōu)勢的房企，多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)成為重要的收入來源。
行業(yè)分析人士指出，對業(yè)務(wù)多元化業(yè)務(wù)的探索，是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后的必然選擇。對于有資源支持的房企而言，其多元化道路可以是資源的整合與利用；對于有專業(yè)能力的房企而言，專業(yè)領(lǐng)域就是其轉(zhuǎn)型多元化的核心抓手。
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分化|路徑分化、分拆上市……房企多元戰(zhàn)略步入新階段

多元化路徑分化明顯
隨著房企競爭白熱化，愈來愈多的房企基于“尋找更多盈利增長點”的考量，選擇“不把雞蛋放在同一個籃子里”，但在多元探索過程中，房企已出現(xiàn)明顯分化。
以關(guān)聯(lián)性作為標準，目前房企的多元化可以分為兩大類：第一類以萬科、龍湖等為代表的房企，仍圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)做深耕，專注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的板塊；第二類以碧桂園、恒大為代表的企業(yè)，大跨步進入機器人、汽車領(lǐng)域，進軍脫離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的跨界板塊。
分析人士認為，從企業(yè)層面來講，房企布局第一類多元化業(yè)務(wù)屬于順勢而為，比如物業(yè)管理、商業(yè)運營、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園、代建等等，實質(zhì)上并沒有離開“房地產(chǎn)”領(lǐng)域。第二類多元化業(yè)務(wù)主要是基于房企對于全行業(yè)前景和趨勢的預(yù)判，目前主要集中在頭部房企中。
以萬科為例，從2012年開始了系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，迄今9年，終于選定印力、物流、長租公寓、冰雪、海外、教育、企服以及食品作為重點發(fā)力的8BU（業(yè)務(wù)單元），并將商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)作為“朝數(shù)一數(shù)二的目標發(fā)展的優(yōu)勢業(yè)務(wù)”。與萬科“英雄所見略同”的龍湖，同樣將多元業(yè)務(wù)集中在物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓，并不斷向房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，今年還開始進軍房屋租售、房屋裝修等領(lǐng)域。
作為“大步跨界”的代表，恒大在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步向好的同時，著力轉(zhuǎn)型成為" 多元產(chǎn)業(yè) + 數(shù)字科技 " 的綜合性企業(yè)集團，并提出“新恒大”的定位，打造覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，聯(lián)動新能源汽車、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等 8 大產(chǎn)業(yè)平臺的生態(tài)體系。同樣聚焦新興產(chǎn)業(yè)的碧桂園，則將目光放在了與主業(yè)更加協(xié)同，為業(yè)主打造完美生活閉環(huán)的智能機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
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分化|路徑分化、分拆上市……房企多元戰(zhàn)略步入新階段

分拆上市漸成風潮
伴隨地產(chǎn)行業(yè)多元轉(zhuǎn)型發(fā)展開始進入新階段，房企的多元業(yè)務(wù)也不再局限于集團內(nèi)的一個小版塊，而是形成單獨上市的公司甚至與地產(chǎn)主體公司并列，這在物業(yè)管理板塊尤為明顯。
自2019年掀起物業(yè)資產(chǎn)上市潮后，“分拆物業(yè)板塊獨立上市”成了房企們的新潮流。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，共有38家左右的物業(yè)公司登陸港股市場，3家左右企業(yè)登陸A股。如今，TOP10的房企中，僅剩萬科和龍湖未分拆物業(yè)上市。
值得一提的是，于去年底上市的恒大物業(yè)，近日表現(xiàn)頗為亮眼。6月21日，摩根大通針對恒大物業(yè)發(fā)表研報并給予“優(yōu)于大市”評級，認為恒大物業(yè)股價反彈動力強勁，主要原因來源于三方面：一是即將有機會發(fā)布上半年盈喜公告，預(yù)計將有55%同比收益增長；二是8月份業(yè)績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購利好。
從數(shù)據(jù)來看，恒大物業(yè)始終以高增長著稱。據(jù)公開資料顯示，2018-2020年恒大物業(yè)營收年復合增長率達33.43%，凈利潤年復合增長率達232.8%，位居行業(yè)第一；合約面積和在管面積預(yù)計今年底分別突破 8 億平米和 6 億平米，目標成為 "全球最大綜合城市服務(wù)運營商 "。

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