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房產(chǎn)泡沫論年年說錯 ， 但他們年年都說 ， 也不知道哪來的勇氣 。 國內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展 ， 有個周期性規(guī)律 ， 每次上漲五年 ， 會出現(xiàn)兩年回落 。 1989年以來 ， 已出現(xiàn)四次低落期 ， 兩年后都迎來了新的增長 。 歷經(jīng)史上最嚴(yán)的限購限貸政策 ， 已有11年 ， 房價在持續(xù)上漲 ， 再說中國房產(chǎn)有泡沫 ， 實在沒什么說服力 。 如此一來 ， 有房子的人既有房子住 ， 又可以通過證券交易靈活變現(xiàn) ， 手里有了流動資金 ， 刺激消費(fèi) 。
沒房子的人也可以用手里少量資金參與到房地產(chǎn)市場中來 ， 享受房地產(chǎn)升值的紅利 ， 不至于被時代拋棄 ， 有錢大家賺 。 以人民幣計價的話 ， 央行不斷努力發(fā)鈔 ， 房價上漲趨勢不會停 ， 至于漲多漲少 ， 只不過是個貨幣符號 ， 對所有有房的人差不多 ， 但沒房的人確實非常吃虧 。 因為房產(chǎn)等資產(chǎn)價格長期普遍的上漲 ， 等于社會財富再分配 ， 無房的人因為沒有持有資產(chǎn) ， 所以沒有機(jī)會參與分配 ， 貧窮也就在所難免！
房價漲跌趨勢與人口流向、財富總量、土地供給等有關(guān) 。 按這些因素來看 ， 優(yōu)質(zhì)城市的房價還會持續(xù)漲 ， 20年內(nèi)看不見頂 。 這是城市化進(jìn)程的的必然結(jié)果 。 中國正處在城市化進(jìn)程中期 ， 優(yōu)質(zhì)城市的房價雖然上漲很快 ， 但價格還很低 。 導(dǎo)致房價上漲的因素如下：按消費(fèi)曲線看 ， 商品價格下跌 ， 購買力隨之增強(qiáng) ， 需求增長 ， 市場逐步繁榮 ， 價格再次上漲 。 商品價格上漲之后 ， 需求量開始下降 ， 商品價格下跌 ， 如此反復(fù) 。
在一個周期內(nèi)有些波動很正常 。 而在投資的角度看 ， 情況往往相反 ， 資產(chǎn)價格上漲 ， 產(chǎn)生投資預(yù)期 ， 預(yù)期提高后 ， 購買力上升 ， 價格可以繼續(xù)上漲 ， 資產(chǎn)價格有可能更高 。 這也許就是所謂泡沫產(chǎn)生的原因 ， 也可以解釋為市場議價 。 按一般理解 ， 只要有市場議價 ， 就有泡沫 ， 好東西都有市場議價的 。 加價購買是占有資源的手段 ， 你不加 ， 別人會加 ， 市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果 。
第二個解釋泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)辦法 ， 是用虛擬經(jīng)濟(jì)的方式 ， 有了巨大的杠桿就有泡沫 。 而中國的房產(chǎn)沒有多少杠桿 ， 首付30% ， 二套房首付70% ， 我國是全世界首付比例最高的國家 ， 其它國家都沒人敢說他們有泡沫 ， 中國更不應(yīng)該硬說有 。 還有一種說法“低利息會造成資產(chǎn)泡沫” 。 很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家把邏輯搞反了 ， 利率低只不過是購房者的房屋持有成本低 ， 是好事 ， 不是造成泡沫的原因 。 當(dāng)然了 ， 中國的購房利息并不算低 。
相反的 ， 不穩(wěn)定利率政策 ， 才有可能人為制造風(fēng)險 。 如 ， 利息高時 ， 導(dǎo)致國際上大量熱錢涌入 ， 推高股市、樓市等資產(chǎn)價格 。 當(dāng)熱錢感覺到風(fēng)險 ， 或利率變動時 ， 突然撤走 ， 資產(chǎn)價格迅速下跌 ， 這時沒有足夠的資金接替 ， “泡沫”有可能破裂 。 日本當(dāng)年的泡沫就有這個問題 。 中國的貨幣沒有完全國際化 ， 不存在熱錢大量涌入的問題 ， 加上人民幣發(fā)行基本沒有限制 ， 市場上永遠(yuǎn)不會缺錢 。 上述問題不會在中國發(fā)生 ， 大家放心 。
【北京市|優(yōu)質(zhì)城市的房價，還會持續(xù)漲，這是城市化進(jìn)程的的必然結(jié)果】
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