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我不認(rèn)為未來十年三線城市房價一定會漲 ， 因?yàn)榻^大多數(shù)三線城市缺乏上漲動能 。 三線城市主要是由東部各省存在感相對偏弱的中游城市 ， 以及中西部各自省份2-4名城市組成 。
三線梯隊當(dāng)中有80%的城市都處于常年人口凈流出的狀態(tài) ， 年輕人源源不斷流向大城市 ， 優(yōu)秀企業(yè)也逐漸向大城市轉(zhuǎn)移 。 因此三四線城市現(xiàn)在普遍面對的問題就是人口減少、老齡化加劇 ， 反而城區(qū)越建越大 ， 樓越蓋越多 ， 那么房子賣給誰呢？
為什么一二線城市房價支撐相對較強(qiáng)？因?yàn)檫@些城市都是一個省份乃至一個大區(qū)的中心城市 ， 配套完備、人口凈增長、土地供應(yīng)緊缺、就業(yè)機(jī)會眾多 ， 好的樓盤甚至要搖號 ， 這才造就了由市場推動的上漲和支撐 。
樓市的三大原動力總結(jié)起來就是人多、地少、經(jīng)濟(jì)好 。 而這些是三四線城市所不具備的 ， 尤其中西部開始搞強(qiáng)省會模式之后 ， 各個城市人口不僅在向沿?？繑n ， 同時也加速流入省城 ， 曾經(jīng)中部非省會第一城洛陽市都開始了人口凈流出 。 甚至連東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的大連市在人口連續(xù)凈流入幾十年的情況下都在前年出現(xiàn)了中斷 ， 要知道大連在2017之前還是新一線城市成員 。 你就可以想象三四線城市目前的處境是怎樣的 。
上圖是2011-2021年各地人口變化圖 ， 淺黃色及綠色全都是人口流失城市 ， 整個中西部和東北地區(qū)加起來人口正增長的城市恐怕都沒有20個 。 所以未來十年人更少了、房子更多了、地盤更大了 ， 反而房價會更高 ， 這符合邏輯嗎？
這兩年的樓市寒冬 ， 就連廣州、深圳、杭州、廈門、青島、鄭州、濟(jì)南這些城市均價都出現(xiàn)了15%以上的回調(diào) ， 跌幅較大區(qū)塊甚至出現(xiàn)30%以上的回調(diào) ， 一些區(qū)塊房價甚至已經(jīng)低于省內(nèi)三四線城市 。 而三四線未來十年和一二線差距會越來越大 ， 一二線因?yàn)閿喙┒ㄅ牡姆孔颖惹皫啄瓿蕩妆赌酥潦畮妆兜乃俣仍鲩L ， 不知道哪年才能緩過勁來 ， 這種情況下三線還看漲？除非是個別人口長期凈流入并且得到大區(qū)級重大規(guī)劃 ， 同時發(fā)展層級迅速提升的城市 ， 否則價格下跌的概率會大于上漲的概率 。
【房價|三線城市的房價未來十年會漲到多少錢？】最終決定一個城市房價的一定是人口 ， 全國新出生人口數(shù)量不斷下降 ， 絕大多數(shù)三線城市都是人口凈流出 ， 所以房價不會漲是可以預(yù)見的 。 未來十年 ， 三線城市的房價不會高過現(xiàn)在的水平 ， 考慮通貨膨脹的因素 ， 房價實(shí)質(zhì)上是下跌的 。 三線城市現(xiàn)在的房價水平是偏高的 ， 而老百姓的購買力當(dāng)下并不支持這么高的房價 ， 因此中短期內(nèi)房價會處于陰跌的狀態(tài) 。
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