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最近 ， 有關福州新房庫存的探討慢慢多起來 。 原因是日前福州市不動產登記和交易中心公布了“一季度福州五城區市場化新建商品住宅供銷情況” 。 內容顯示：
截至2022年3月底 ， 五城區市場化新建商品住宅庫存242.91萬平方米 ， 根據住建部門有關統計口徑計算 ， 消化周期為10.80個月 ， 庫存整體偏緊 。
于是 ， 有人擔心房價又要漲了 ， 因為供需關系對房價有著最直接的影響 。 也有人一知半解 ， 對數據真實性持懷疑的態度 ， 畢竟 ， 福州這半年來市場的溫度 ， 不買房的人都感覺到了 。
對此 ， 東街1號可以肯定的是 ， 數據是客觀的 ， 統計口徑可以是多方面的 ， 但如果你不會看數據 ， 那么數據也可以是“騙人”的 。
根據官方說法 ， 五城區市場化新建商品住宅庫存242.91萬㎡ ， 按照一套平均100㎡計算的話 ， 大約就是2.4萬套庫存 ， 去化周期10個月左右 。
在標準的城市房地產調控中 ， 去化周期＜12個月視為住房市場開始供不應求 ， 去化周期>12個月視為城市房地產庫存增加 ， 供大于需 。
這是否就說明福州目前供應緊張 ， 樓市將迎來反轉呢？
東街1號認為 ， 這個數據應該是指狹義上的庫存 ， 即：
1、不包含安商房
2、不包含還未備案的商品房庫存
這點在中原地產統計的數據中也可以得到佐證 。 根據中原地產數據顯示 ， 截至2021年底 ， 福州五區普通住宅狹義庫存235.77萬㎡ ， 與此次官方公布的242.91萬㎡非常接近 。 由于官方統計時間是截至今年一季度 ， 中原地產統計數據截至2021年底 ， 其間的偏差在情理之中 。
如果從不動產登記和交易中心官網（包含安商房）上看 ， 福州五區目前商品住宅庫存為565萬㎡ ， 合計約6.2萬套 。
也就是說 ， 目前福州市場上至少還有約4萬套安商房 。 關于安商房 ， 真正值得思考的是其鎖定的購買力 。 因為這些安商房的每一套背后都有一個家庭 ， 也就是說他們都有房了 ， 那么會釋放多少購買力去消化商品房市場呢？
另外 ， 中原地產還指出 ， 若從廣義的地產庫存指標看（包含未備案項目） ， 福州五區大約還有708萬㎡未售 ， 消化周期2.1年 。
所以僅通過待售面積指標來考察庫存 ， 會形成顯著的低估 。 退一步說 ， 即使是狹義的庫存 ， 也要建立在有強勁的購買力、有較快銷售增速的基礎之上 ， 才能對房價起到較明顯的作用 。
綜上 ， 對于官方發布的數據 ， 大家要客觀來理解 ， 無需過分擔憂 。
市場的總庫存不是我們今天要討論的主題 ， 我們需要具體到每個區域的庫存情況來判斷 ， 福州目前哪些區域是真的供應緊張 ， 哪些區域是碰也不要碰 。
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