碰到爛尾樓對購房者來說 ， 傷害遠(yuǎn)大于逾期交房 ， 購房者該如何應(yīng)對？
筆者認(rèn)為 ， 當(dāng)自己購買的房屋發(fā)現(xiàn)已停工爛尾 ， 首先要放平心態(tài) ， 切勿慌慌張張 。 先仔細(xì)審閱《商品房買賣合同》約定的交付房屋日期 。 如果已過交付日期 ， 再看是否約定了在交付日期后多少時間內(nèi) ， 購房者可以主張解除《房屋買賣合同》 。 如果已明確約定 ， 即可按約定執(zhí)行 。 但若無約定或約定不明時 ， 購房者可致函開發(fā)商要求其三個月內(nèi)交付合同約定的房屋 。 如開發(fā)商三個月內(nèi)仍未履行交付房屋義務(wù) ， 購房者便可以主張解除房屋買賣合同 。 屆時 ， 需將開發(fā)商和貸款銀行同時列為被告 ， 向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟 ， 訴請“解除《商品房買賣合同》及《商品房貸款合同》” 。
如已有確鑿證據(jù)證明商品房已經(jīng)爛尾 ， 但此時仍未達(dá)到合同所約定的交房日期 ， 購房者也可通過訴訟方式解除《商品房買賣合同》及《商品房貸款合同》 ， 主張退房 。
關(guān)于解除《商品房買賣合同》及《商品房貸款合同》后 ， 購房者已交首付款及誰來償還銀行貸款部分的問題 ， 最高院有明確的答復(fù) ， 《最高人民法院就處置濟(jì)南采石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》 ， 在第2條中明確 “如果房屋爛尾了 ， 購房者選擇退房 ， 購房款優(yōu)先于工程價款、銀行的抵押權(quán) ， 而非作為普通債權(quán)受償 。 ”也就是說 ， 開發(fā)商需優(yōu)先返還購房者的購房款(包括首付款、已支付銀行的貸款、違約金及訴訟費(fèi)用等) 。
【爛尾樓|不慎購買了爛尾樓，“首付”如何救濟(jì)？“尾款”誰來承擔(dān)？】
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