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開發(fā)商逾期交房、商品房爛尾樓、購(gòu)房者該如何維權(quán)
當(dāng)下疫情嚴(yán)峻 ， 對(duì)人們健康造成嚴(yán)重威脅的同時(shí) ， 也加劇了各行各業(yè)打工人的生活壓力 ， 降薪、裁員比比皆是 ， 隨即而來(lái)的便是消費(fèi)熱度的降低 。 為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序的發(fā)展 ， 多地銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)釋放積極信號(hào) ， 放款周期變短 ， 房貸利率下調(diào)等 。
但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)卻頻頻出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂 ， 從而導(dǎo)致商品房爛尾、逾期不能交付、減配交付等 。 作為購(gòu)房者的老百姓 ， 應(yīng)當(dāng)如何利用法律進(jìn)行維權(quán) ， 什么是自己承擔(dān)的 ， 什么不需要承擔(dān) ， 就變得尤其重要 。
諸多銀行的《商品房貸款合同》中往往有條款明確約定：若合同解除 ， 房屋開發(fā)商不還錢 ， 則購(gòu)房者承擔(dān)剩余還款責(zé)任 。 但司法實(shí)踐中 ， 爭(zhēng)議隨之出現(xiàn) ， “銀行貸款合同中約定因開發(fā)商違約造成的還款責(zé)任條款是否對(duì)購(gòu)房者有約束力” 。
2020年12月3日 ， 最高人民法院以個(gè)案判決的形式給出了明確解答 ， 保護(hù)了購(gòu)房者權(quán)益 。
最高法指導(dǎo)案例：
購(gòu)房者王某等三人與貸款銀行建行青海分行、開發(fā)商青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融借款合同糾紛案【（2019）最高法民再245號(hào)】歷經(jīng)一審、二審 ， 最終由最高法院審判委員會(huì)討論決定 。 該案的評(píng)析和判決對(duì)處理購(gòu)房者、貸款銀行以及開發(fā)商之間因按揭貸款產(chǎn)生的糾紛 ， 給出了明確解答 。
最高法判決主旨：
1、 因開發(fā)商造成的未按期交房 ， 導(dǎo)致《商品房預(yù)售合同》解除 ， 《貸款合同》、《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)同時(shí)解除 。 房貸尾款由開發(fā)商承擔(dān) ， 購(gòu)房人無(wú)需還款 。
2、 雖然《貸款合同》相關(guān)格式條款有約定購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)按揭款還款責(zé)任 ， 違背了公平原則 ， 這種“格式條款”約定是無(wú)效的 。
先來(lái)看第2點(diǎn) ， 最高法認(rèn)為“根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條‘提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的 ， 該條款無(wú)效’之規(guī)定 ， 該條款對(duì)購(gòu)房者王某等三人不具有拘束力 。 ”
在中國(guó)裁判文書網(wǎng)上諸多類似案件判決均與最高院觀點(diǎn)相同 。 《商品房預(yù)售合同》被解除后 ， 均裁判購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)剩余部分還款責(zé)任 ， 并判決開發(fā)商返還購(gòu)房者首付款、其他已付款、以及《商品房預(yù)售合同》違約金 。
但也有個(gè)別相反案例 ， 雖開發(fā)商逾期交付 ， 項(xiàng)目爛尾 ， 但法院仍判決《商品房預(yù)售合同》和《貸款合同》不能解除 。 購(gòu)房者無(wú)法退房停貸的原因大致分為以下幾種：
第一種 客觀情況 。 包括不可抗力（包括疫情、惡劣天氣、環(huán)境污染等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況） 。 因不可抗力導(dǎo)致無(wú)法施工的 ， 該段時(shí)間需要扣除 ， 交付時(shí)間順延 。
第二種 超過(guò)合同解除權(quán)期限 。 《商品房買賣合同司法解釋》第十一條第2款“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定 ， 經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后 ， 解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月 。 對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的 ， 解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使 。 逾期不行使的 ， 解除權(quán)消滅 。 ”超過(guò)法定期限申請(qǐng)解除 ， 將不受法律保護(hù) 。
第三種 《補(bǔ)充協(xié)議》中另有約定的 。 購(gòu)房者需注意 ， 往往開發(fā)商逾期交房、商品房爛尾樓、購(gòu)房者該如何維權(quán)
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