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男女戀愛時為了投資 ， 男友自導(dǎo)自演將名下房產(chǎn)“賣”給女友 ， 分手之后卻為了房子的歸屬產(chǎn)生矛盾僵持不下 ， 那么該房子究竟應(yīng)該歸屬誰呢？
【銀行|為了投資，男友將名下房產(chǎn)“賣”給女友，分手后房子歸誰？】基本案情
2016年2月 ， 洪先生與孫女士簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》 ， 彼時二人是正在交往的男女朋友 ， 洪先生將名下的一套房子出售給了孫女士 ， 雙方辦理了過戶手續(xù) ， 孫女士向銀行申請辦理了188萬元的貸款 。 在這之后到2017年 ， 兩人感情發(fā)生變化 ， 最終分手 ， 但房子一直由洪先生的家人居住 。
洪先生說：“這個買賣是假的 ， 我們戀愛時一起做投資 ， 需要資金周轉(zhuǎn) ， 因?yàn)槲冶救藳]有貸款的資格 ， 所以想出了假裝賣房的辦法——由她購買我的的房子 ， 然后向銀行申請貸款 ， 而且這筆貸款她也使用了 。 希望法院確認(rèn)《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效 ， 將房產(chǎn)變更回我名下 。 ”
孫女士辯稱：“因?yàn)楹橄壬枰缅X ， 決定賣房 ， 當(dāng)時基于兩人的關(guān)系 ， 我手頭有一點(diǎn)存款 ， 又有其他住處 ， 所以答應(yīng)幫忙 ， 并且同意讓他家人先住著 。 這是真買賣 ， 我們兩人已分手多年 ， 他既然沒有回購的能力 ， 就應(yīng)該把房子清空交還給我 。 ”
法院審理
根據(jù)孫女士的陳述 ， 購房款除了188萬元按揭貸款 ， 還應(yīng)有122萬元首付款 。 但法官核實(shí)發(fā)現(xiàn) ， 在簽訂買房協(xié)議之后 ， 雖然孫女士有向洪先生匯款的記錄 ， 洪先生也有向?qū)O女士匯款的記錄 ， 對于一筆筆款項(xiàng)的性質(zhì) ， 孫女士沒有辦法厘清 ， 也與122萬元的金額無法吻合 。 在銀行發(fā)放貸款之日 ， 孫女士持洪先生的身份證原件、銀行卡至銀行分別向兩名案外人轉(zhuǎn)賬 ， 轉(zhuǎn)賬的金額共近188萬元 。 孫女士承認(rèn)其曾向其中一位案外人借錢 ， 對該位案外人的轉(zhuǎn)賬系用于償還其個人的借款 ， 而另一位案外人的銀行賬戶也曾綁定孫女士的手機(jī)號碼 ， 孫女士也承認(rèn)其使用該銀行賬戶用于炒股 。
因此 ， 法院認(rèn)定孫女士并未實(shí)際支付購房首付 。 另一方面 ， 孫女士也實(shí)際使用了188萬元按揭貸款 ， 與其陳述的購房是為幫助洪先生個人解決資金問題存在矛盾 。 分手?jǐn)?shù)年間 ， 孫女士沒有主張騰房 ， 同樣違背了正常的交易習(xí)慣 。
法院裁判
思明法院審理后認(rèn)定雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》是雙方通謀表示虛假意思的偽裝行為 ， 應(yīng)為無效 。 審理過程中 ， 洪先生表示 ， 剩余的銀行貸款其愿意承擔(dān) ， 并向法院存入了相應(yīng)款項(xiàng)作為證明 。 最終 ， 思明法院判決《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效 ， 在洪先生清償貸款之后 ， 孫女士應(yīng)協(xié)助將房產(chǎn)登記至洪先生名下 。 考慮到兩人均有過錯 ， 相關(guān)契稅各承擔(dān)50% 。
法官說法
房屋買賣屬于重大交易 ， 交易雙方理應(yīng)抱持審慎態(tài)度 。 購房前實(shí)地看房 ， 認(rèn)真謹(jǐn)慎簽訂合同條款 ， 密切關(guān)注付款、交房等重要交易事項(xiàng) ， 均是房屋買賣中的正常交易習(xí)慣 。 而本案中 ， “買方”的種種細(xì)節(jié)均與正常交易習(xí)慣相悖 。 因此 ， 法院認(rèn)定雙方并無真實(shí)買賣房屋的意思表示 ， 雙方的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》屬于以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為 ， 應(yīng)屬無效 。
虛假買賣房屋存在很大法律風(fēng)險(xiǎn) ， 對于原產(chǎn)權(quán)人而言 ， 名義買受人在過戶后可能“假戲真做” ， 以產(chǎn)權(quán)人身份主張房屋權(quán)利；更有甚者 ， 可能再對外出售、抵押房屋 ， 原產(chǎn)權(quán)人面臨無法收回房屋的風(fēng)險(xiǎn) 。 對名義買受人而言 ， 如原產(chǎn)權(quán)人以其名義辦理貸款后又拒不還款 ， 名義買受人則要向出借人承擔(dān)還款義務(wù) 。
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