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萬科|綠城未“綠”，一家活成“代建公司”的房企( 二 )

房價萬科


7年時間 ， 綠城的銷售業(yè)績從2014年794億元 ， 增至2021年的3509億元 ， 增長了約442% 。 可以說是中交創(chuàng)下了前所未有的綠城速度：從千億到兩千億 ， 用時3年；從兩千億到三千億 ， 用時2年 。
綠城的快周轉(zhuǎn) ， 也成為它去年逆勢增長的重要砝碼 。 綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績會上表示：“去年綠城中國拿的地塊 ， 當(dāng)年形成銷售的占比為21% ， 達(dá)到600多億元 ， 集團(tuán)才能超額完成全年目標(biāo) 。 ”

來源：罐頭圖庫
除了由慢轉(zhuǎn)快 ， 中交入主后 ， 綠城還通過不斷加強(qiáng)土地儲備 ， 得以保持強(qiáng)勢的增長 。
在中交入主前 ， 綠城在2014年僅認(rèn)購了11個土地項(xiàng)目 ， 新增項(xiàng)目總建筑面積約434萬平方米 ， 歸屬于集團(tuán)約為258萬平方米 。 截至當(dāng)年底共有98個土地儲備項(xiàng)目（包括在建及待建） ， 總建筑面積為3489萬平方米 。
隨著中交不斷深化控制綠城 ， 逐漸補(bǔ)齊土地儲備的短板 ， 截至2021年底 ， 綠城共有256個土地儲備項(xiàng)目（包括在建及待建） ， 總建筑面積約5881萬平方米 。
7年時間 ， 綠城銷售業(yè)績不斷翻番的同時 ， 土地儲備面積還增加了約68.56% 。
據(jù)了解 ， 2021年 ， 即使很多房企不再拿地 ， 綠城依舊逆勢拿地 。 年報數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年 ， 綠城共斥資938億元 ， 新增土儲總建筑面積1751萬平米、土儲101宗 ， 新增貨值達(dá)到3137億元 。
更值得一提的是 ， 綠城2021年的拿地銷售比為67% ， 處于紅線之內(nèi) ， 遠(yuǎn)超過去年7月監(jiān)管層規(guī)定房企拿地銷售比不得超過40% 。
綠城執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示 ， 在當(dāng)前市場不明朗的背景下 ， 綠城還是會將繼續(xù)保持投資定力 ， 提高投資標(biāo)準(zhǔn) ， 保持穩(wěn)健參與 ， 全年拿地的貨值目標(biāo)計劃定在2500億—3000億元 。
綠城未“綠” ， 能否再接再厲？
【萬科|綠城未“綠”，一家活成“代建公司”的房企】雖然綠城憑借在代建行業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢 ， 保持在行業(yè)第一的身位 ， 又通過強(qiáng)勢的土地儲備 ， 業(yè)績完成逆勢增長 ， 但企業(yè)并不是如表面上那么光鮮靚麗 ， 仍有許多問題需要正視 。
從負(fù)債來看 ， 截至2021年末 ， 綠城負(fù)債總額達(dá)到4133.98億元 ， 較2020年增長25.39% 。
另外 ， 目前綠城仍然面臨著“三道紅線”的壓力 。 截至2021年12月31號 ， 綠城現(xiàn)金短債比為1.7倍、凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%、剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3% ， 位列黃檔區(qū)間 。
隨著未來房價上升空間的限制 ， 房企的毛利率在不斷下滑 。 即使有著高毛利率代建業(yè)務(wù)支撐的綠城 ， 毛利率依舊不斷下降 ， 已經(jīng)跌破20% ， 在2021年實(shí)現(xiàn)毛利率18.1% ， 同比下降5.6個百分點(diǎn) 。

來源:Wind數(shù)據(jù)
基于此 ， 綠城中國將2022年的銷售目標(biāo)定為3300億元 ， 低于2021年實(shí)際達(dá)成的3509億元 。 而之前綠城曾提出 ， 到2025年 ， 要實(shí)現(xiàn)5000億元的銷售規(guī)模 。
綠城中國執(zhí)行董事李駿表示 ， 2022年預(yù)計整體可售貨源金額約4442億元 ， 其中自投項(xiàng)目可售金額3452億元 ， 公司將爭取超額完成3300億元的目標(biāo) ， 并且“戰(zhàn)略2025”的中長期目標(biāo)沒有改變 。

對于重點(diǎn)布局的代建業(yè)務(wù) ， 綠城管理董事會主席郭佳峰在業(yè)績會上坦言表示：“當(dāng)前大環(huán)境背景下 ， 不少頭部企業(yè)開始涉足代建業(yè)務(wù) ， 行業(yè)競爭激烈 。 ”
中指研究院認(rèn)為 ， 我國房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢 ， 房企亟需尋找第二增長曲線 。 預(yù)測到2025年代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計滲透率將達(dá)到12.5% ， 對應(yīng)2021年4.8%的滲透率 。 按照歐美模式的代建業(yè)務(wù)占比平均估值25%計算 ， 還有5.2倍的提升空間 。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍指出 ， 代建項(xiàng)目存在商務(wù)談判成本比較高、項(xiàng)目異地復(fù)制的難度大等問題 ， 容易帶來新的成本 。 目前來看 ， 具有先發(fā)優(yōu)勢 ， 倚仗代建業(yè)務(wù)快速發(fā)展的綠城中國 ， 也需要客觀看待 。

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