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房?jī)r(jià)|4月起，樓市將迎來(lái)“拋售潮”？?jī)?nèi)行預(yù)測(cè)：未來(lái)房?jī)r(jià)或超出想象

房?jī)r(jià)二手房房產(chǎn)稅樓市

房?jī)r(jià)|4月起，樓市將迎來(lái)“拋售潮”？?jī)?nèi)行預(yù)測(cè)：未來(lái)房?jī)r(jià)或超出想象

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房?jī)r(jià)|4月起，樓市將迎來(lái)“拋售潮”？?jī)?nèi)行預(yù)測(cè)：未來(lái)房?jī)r(jià)或超出想象

2020年4月 ， 央行公布了一份關(guān)于城鎮(zhèn)家庭的統(tǒng)計(jì)報(bào)告 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 截至2019年12月 ， 我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均資產(chǎn)為317.9萬(wàn)元 ， 資產(chǎn)主要以實(shí)體資產(chǎn)構(gòu)成 ， 其中房產(chǎn)占比超七成 。 與此同時(shí) ， 我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房普及率超過(guò)96% ， 戶均持有1.5套房 ， 持有兩套房的家庭占比31% ， 持有三套及以上房產(chǎn)的家庭占比10.5% 。 結(jié)合第七次人口普查數(shù)據(jù) ， 不斷算出持有兩套房的家庭數(shù)量約為1.08億 ， 持有三套及以上住房家庭數(shù)量約為0.38億 。
上述數(shù)據(jù)說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題 ， 其一是當(dāng)前樓市真正的住房需求已經(jīng)不足 ， 并且住房已經(jīng)出現(xiàn)了明顯過(guò)剩的情況 。 其二是隨著過(guò)去房?jī)r(jià)不斷上漲 ， 許多人都將房產(chǎn)作為主要投資對(duì)象 ， 助推了房?jī)r(jià)進(jìn)一步大漲 。 由于樓市不健康、不成熟的發(fā)展下 ， 導(dǎo)致了一系列問(wèn)題出現(xiàn) ， 比如百姓消費(fèi)能力持續(xù)降低、高房?jī)r(jià)與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)邊緣化、部分地方對(duì)于土地依賴程度過(guò)高等 。

正因如此 ， 2016年底我國(guó)正式提出了“房住不炒”的理念 ， 與此同時(shí)開(kāi)始了持續(xù)的調(diào)控 ， 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示 ， 自2018年起 ， 我國(guó)房?jī)r(jià)大漲趨勢(shì)就已經(jīng)停止 ， 取而代之的是漲幅不斷收縮 ， 意味著房產(chǎn)的投資屬性在不斷降低 。 隨著時(shí)間進(jìn)入2021年下半年 ， 房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了罕見(jiàn)的持續(xù)性下跌 ， 年末平均房?jī)r(jià)回落至9500元/㎡ ， 相較最高點(diǎn)降低了15% ， 70個(gè)典型城市中 ， 七成城市新房?jī)r(jià)格下跌 ， 二手房?jī)r(jià)格回落的城市占比更是高達(dá)九成 。
房地產(chǎn)專家馮侖曾表示 ， 對(duì)于炒房客投資者來(lái)說(shuō) ， 考慮到房貸、折舊率、持房成本等多方面因素 ， 一旦房?jī)r(jià)漲幅低于9% ， 就毫無(wú)盈利空間了 。 也就是說(shuō) ， 當(dāng)前的樓市對(duì)于投資房產(chǎn)的群體來(lái)說(shuō) ， 基本上已經(jīng)沒(méi)有盈利空間 ， 大概率會(huì)出現(xiàn)虧損 。 可能有個(gè)別城市漲幅超過(guò)9% ， 但對(duì)于炒房客投資者來(lái)說(shuō) ， 需要房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)定超過(guò)9%才能盈利 ， 由此可見(jiàn)當(dāng)前住房已經(jīng)失去了投資屬性 。

隨著住房金融屬性的消除 ， 越來(lái)越多的炒房客投資者都在拋售房產(chǎn) ， 公開(kāi)資料顯示 ， 當(dāng)前已經(jīng)有11個(gè)中心城市 ， 二手房掛牌量超過(guò)了10萬(wàn)套 ， 并且其中大多數(shù)都是高能級(jí)城市：杭州掛牌量超過(guò)17萬(wàn)套 ， 重慶超過(guò)16萬(wàn)套 ， 天津?yàn)?5.2萬(wàn)套 ， 成都為14.8萬(wàn)套 ， 沈陽(yáng)為13.5萬(wàn)套 ， 武漢為12.6萬(wàn)套 ， 南京、蘇州超過(guò)11萬(wàn)套 ， 西安、廣州、哈爾濱超過(guò)10萬(wàn)套 。 為什么說(shuō)一定是炒房客拋售的房產(chǎn)呢？原因很簡(jiǎn)單 ， 這些城市近兩年房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大跌 ， 并且大多數(shù)時(shí)候還在上漲 ， 因此不可能是剛需群體在拋售 。
根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的消息顯示 ， 上述城市的二手房掛牌量仍在快速增加 。 正如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)總結(jié)的那樣：當(dāng)前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了自98年房改以來(lái)大家第一次形成的共識(shí) ， 那就是房地產(chǎn)要走下坡路了 ， 房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去 ， 未來(lái)房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為常態(tài) ， 2022年將成為中國(guó)房地產(chǎn)的新生元年 。 隨著4月“拋售潮”的來(lái)臨 ， 內(nèi)行預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)ⅰ俺鱿胂蟆?， 主要有三個(gè)原因：

1、“房住不炒”已經(jīng)成為長(zhǎng)期調(diào)控政策 ， 未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)逐漸明朗
根據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年我國(guó)樓市調(diào)控次數(shù)高達(dá)651次 ， 同比2020年增長(zhǎng)33% ， 調(diào)控次數(shù)全面刷新歷史紀(jì)錄 。 與此同時(shí) ， 去年更是迎來(lái)一系列的“硬核”調(diào)控 ， 有金融層面的“三道紅線” ， 限制房企的負(fù)債 ， 還有“限貸令”收緊流入樓市的資金注水口；有針對(duì)二手房市場(chǎng)的“二手房指導(dǎo)價(jià)”；還有針對(duì)土地市場(chǎng)的“兩集中” ， 有效抑制了房?jī)r(jià)泡沫的形成 。

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