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蕭山|2022年將首迎“房子貶值潮”？懂行人預(yù)測(cè)：2類房子或率先降價(jià)

蕭山

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值得肯定的是 ， 就目前的房?jī)r(jià)來(lái)看 ， 大多數(shù)家庭買房的難度都是非常大的 ， 特別是年輕人 ， 如果沒(méi)有父母的支持 ， 完全靠自己 ， 買房難度堪比登天 ， 即便是有父母的支持 ， 每個(gè)月的月供壓力對(duì)于大多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)也是一筆不小的負(fù)擔(dān) 。

以普通二線城市濟(jì)南為例 ， 一套100平左右的小三居 ， 售價(jià)基本都在150萬(wàn)左右 ， 首付30% ， 也就是45萬(wàn)元 ， 舉全家之力 ， 首付或許不是問(wèn)題 ， 但每個(gè)月5500元左右的月供壓力 ， 相信大多數(shù)年輕人都是比較頭疼的 ， 而且 ， 還需要還30年 ， 僅貸款利息就高達(dá)90多萬(wàn)元 。

不過(guò) ， 由于過(guò)去多年房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng) ， 就算是買房會(huì)有月供壓力 ， 會(huì)產(chǎn)生高額利息 ， 對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)也是無(wú)所謂的 ， 因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲幅可以將其覆蓋 ， 買房仍然是可以獲利的 。 然而 ， 隨著近年來(lái)樓市調(diào)控的持續(xù)收緊 ， 特別是房地產(chǎn)金融調(diào)控的日漸趨嚴(yán) ， 房?jī)r(jià)增幅開(kāi)始收窄 ， 樓市逐漸失去賺錢效應(yīng) ， 人們對(duì)于買房預(yù)期也開(kāi)始信心不足 ， 不著急出手更是成為越來(lái)越多人的普遍共識(shí) ， 甚至有內(nèi)行人預(yù)測(cè)：2022年將首迎“房子貶值潮” ， 那么 ， 事實(shí)真的如此嗎？

不可否認(rèn)的是 ， 判斷樓市走向 ， 只看樓市供需是沒(méi)有任何意義的 ， 得出的結(jié)論也是站不住腳的 ， 而是應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注土地成本以及政策變化（尤其是金融政策）才可以 ， 就像經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說(shuō)的那樣 ， 研究房地產(chǎn)周期變化 ， 長(zhǎng)期應(yīng)該看人口 ， 中期應(yīng)該看土地 ， 短期應(yīng)該看金融 。 人口我們暫且不談 ， 因?yàn)榻Y(jié)果大家應(yīng)該都很清楚了 ， 本文我們主要來(lái)探討一下土地成本以及政策變化兩個(gè)方面對(duì)于接下來(lái)樓市的一系列影響 。

首先是土地成本 。 我們都知道 ， 過(guò)去20年 ， 我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)主要來(lái)源于地價(jià)的推動(dòng) ， 但進(jìn)入2021年以來(lái) ， 國(guó)家開(kāi)始實(shí)行集中供地新規(guī) ， 對(duì)房企拿地資金有了更高的要求 ， 同時(shí)也對(duì)土地溢價(jià)有了新的限制 ， 最高不超過(guò)15% ， 所以 ， 我們可以看到 ， 截止到2021年10月17日 ， 第二輪土地集中供應(yīng)的掛牌地塊累計(jì)822宗 ， 但流拍地塊卻高達(dá)266宗 ， 流拍率達(dá)到了32.4% ， 連一向土拍火熱的北京、廣州等城市 ， 流拍率都超過(guò)了50% 。
與此同時(shí) ， 土地溢價(jià)率也在持續(xù)走低 ， 有數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年1~9月份 ， 全國(guó)300城的住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到了14.8% ， 較去年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn) ， 其中 ， 9月份的平均溢價(jià)率達(dá)到了4.1% ， 較去年同期下降了10.8個(gè)百分點(diǎn) ， 其中 ， 長(zhǎng)沙、重慶等多個(gè)城市更是出現(xiàn)了以底價(jià)成交的現(xiàn)象 ， 溢價(jià)率為0 ， 有專家預(yù)測(cè) ， 2021年土地市場(chǎng)的遇冷 ， 基本上為未來(lái)2~3年的房?jī)r(jià)下行埋下了伏筆 。

再者是政策變化 。 近年來(lái) ， 影響樓市走向的最關(guān)鍵政策當(dāng)屬房企“三道紅線”的問(wèn)世 ， 2020年8月底 ， 住建部、銀保監(jiān)會(huì)等房地產(chǎn)主管部門確定了房企“三道紅線”新規(guī) ， 分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1 。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō) ， 就是強(qiáng)制要求各試點(diǎn)房企進(jìn)行降負(fù)債、去杠桿 。 2021年初 ， 房企“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)范圍再次擴(kuò)大 ， 基本涵蓋所有房企 ， 而且 ， 房企“三道紅線”新規(guī)還顯示 ， 到2023年6月30日 ， 所有試點(diǎn)房企都要實(shí)現(xiàn)降檔達(dá)標(biāo) ， 也就是說(shuō) ， 2022年將是不達(dá)標(biāo)房企的決定之年 ， 在這樣的背景下 ， 各房企為了回籠資金 ， 以價(jià)換量或許是大概率事件 ， 如此一來(lái) ， 2022年 ， 房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力自然不足 。

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