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房價|北京的房價很貴，但極限在哪里？只看租售比這一個數(shù)據(jù)( 二 )

房價銀行購房置業(yè)北京市


而今天呢 ， 北京的平均租售比早就高達700了 ， 也就是租金回報率才1.5% 。 而銀行存款利息是多少 ， 現(xiàn)在是3.25% ， 仍然是才一半 ， 房東還是不劃算 。 所以 ， 如果單從房租和利率相比的話 ， 什么時候買房都是不劃算的 ， 租房一輩子才合適 。
五、
但是所有人又都知道一個說法 ， 就是全世界的租售比應(yīng)該是2-300 ， 也就是租金回報率要在5%左右才是正常 。 為什么？
其實本來并沒有5%這個標準 ， 但因為銀行存款利息一直在5%左右 ， 所以租金收益率必定圍繞這個數(shù)值波動 。 道理其實很簡單 ， 資本是水 ， 是會流動的 ， 其動向永遠尋找穩(wěn)妥且收益高的通道 ， 銀行只不過是其中一個通道而已 。
存銀行吃利息 ， 是資本持有方最無奈的選擇 ， 這意味著實在找不到穩(wěn)妥獲得高收益的項目了 。 而銀行給出的利息 ， 代表了市場投資的平均收益率 。 也就是說 ， 存銀行既然是投資 ， 也等于是做生意 ， 只不過所獲得的是市場平均值 。
房子既然是不動產(chǎn) ， 天然帶有投資性 ， 因此買房就是做生意 ， 人們所希望的是獲得超出銀行利息的收益 ， 也就是跑贏資本大盤 。 但實際上這個愿望能實現(xiàn)嗎？未必 ， 風險和收益一定是成正比的 ， 一旦所有人都知道這是個好生意 ， 那就未必是好生意了 ， 起收益必定向資本平均收益靠攏 ， 也就是資本回歸 。
這世界上會層出不窮的各種新產(chǎn)品新模式 ， 誰搶先占領(lǐng)市場 ， 必定得到超額回報 。 但只要是見到成功案例 ， 立刻就有其他跟風者從銀行拿出錢來去投資 ， 在各方圍獵之下 ， 用不了多久 ， 這生意的收益率也就跟其他的沒區(qū)別了 。 甚至在惡性競爭之下 ， 收益率還會低于平均值呢 。 那此時 ， 競爭力弱的或是倒閉 ， 或是主動撤退 ， 總之都會撤出這個市場 ， 留下的那些人 ， 獲取到的必然是在銀行利息附近的收益率 。
所以 ， 并不是說房子的租售比一定要2-300 ， 也并不是說租金收益率一定要5% ， 而是必定圍繞在銀行利率周圍 。 這個比例是社會資本的平均收益率 ， 有好生意 ， 人們就會從銀行取錢借錢的去投資 ， 包括買房；沒有好的風口生意 ， 那干脆存銀行落個穩(wěn)妥 。
六、
那問題來了 ， 在中國 ， 為什么租金收益率總會低于銀行存款利率？
就因為人們在賭升值 ， 所以寧可忍受較低的租金也要買房 。 這就相當于股票市場 ， 租售比就是市盈率 ， 分紅就是租金回報 。 但經(jīng)常有的股票市盈率被炒的超高還不分紅 ， 就是因為人們在賭其升值 ， 所以寧可舍棄眼下的收益 ， 也要博取未來更大的收益 。 甚至說 ， 很多公司干脆就是明擺著賠錢的 ， 但股票卻被炒上天 ， 就是人們在賭其未來會賺錢 ， 會有更大的升值 。
房子其實也是這個道理 ， 但是 ， 房子和股票是有一點不同的 ， 那就是 ， 畢竟房子是用來住的 ， 是有其明確的實用性的 。 那這房子就必須能夠居住 ， 且有人愿意在此居住 ， 那才算具有價值 。 如果沒有人愿意居住 ， 就等于完全失去價值 ， 也就沒有了投資性 ， 失去價值與價格 。
比如鶴崗 ， 之所以郊區(qū)的價格低 ， 那就是因為愿意去居住的人少 。 但少歸少 ， 只要價格低到一定程度 ， 還是有人愿意來掏錢的 。 可那些被完全廢棄的房子呢 ， 比如整體搬遷的市鎮(zhèn)和村莊 ， 倒貼錢都沒人來住 ， 那這種房子就完全沒有價值 。
那可以這么說 ， 在中國 ， 房價越低的城市 ， 平均租金收益率越高 。 因為人們都不看好其未來的升值 ， 所以寧可付出高租金也不愿持有 。 請注意這是“平均租金” ， 而不是某套具體的房子 。 平均值這個東西 ， 在針對個體來說什么用都沒有 ， 但對于社會大環(huán)境的宏觀分析才有用處 。

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