日本免费全黄少妇一区二区三区-高清无码一区二区三区四区-欧美中文字幕日韩在线观看-国产福利诱惑在线网站-国产中文字幕一区在线-亚洲欧美精品日韩一区-久久国产精品国产精品国产-国产精久久久久久一区二区三区-欧美亚洲国产精品久久久久

  1. 首頁(yè) > 云知道 > >

房?jī)r(jià)|北京的房?jī)r(jià)很貴，但極限在哪里？只看租售比這一個(gè)數(shù)據(jù)( 三 )

房?jī)r(jià)銀行購(gòu)房置業(yè)北京市


另外 ， 平均這個(gè)東西是要有邊界和范圍的 。 以房子來(lái)說(shuō)可以是一棟樓、一個(gè)小區(qū)、一個(gè)板塊的平均 ， 也可以是一座城市 ， 一個(gè)省的平均 ， 甚至是一個(gè)國(guó)家市場(chǎng)的平均 。 我們常說(shuō)的租金收益率低于利率 ， 指的其實(shí)是某種單獨(dú)的城市 ， 或者一個(gè)水平線的城市 。 比如京滬深等一線城市 ， 租金就是比利率低 。 但是如果到三四線城市 ， 會(huì)發(fā)現(xiàn)那里的租金和利率差不多 ， 甚至還要超出 。
那結(jié)論就是 ， 之所以大城市的租金收益低 ， 是因?yàn)閾寠Z了小城市的升值部分 ， 而放棄了租金收益部分 。 如果把全國(guó)的城市平均 ， 其租金回報(bào)率未必比銀行利率低多少 。 這我沒(méi)有數(shù)據(jù) ， 只是估計(jì)而已 ， 依據(jù)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 ， 就是基于人類的普遍理性 。
七、
還有一點(diǎn) ， 銀行利率是要分名義利率和實(shí)際利率的 。 我們所看到的都是名義利率 ， 但如果計(jì)入CPI等指標(biāo) ， 真實(shí)利率必定降低 。 在之前中國(guó)利率在10%以上的時(shí)候 ， 我記得就有爭(zhēng)論 ， 中國(guó)的實(shí)際利率是多少？最后的普遍認(rèn)可觀點(diǎn)是 ， 打7折 ， 也就是7%左右 ， 因?yàn)橐獪p去通脹所帶來(lái)的損耗 。
那也就是說(shuō) ， 所謂的租金收益低于銀行利率 ， 這只是表面現(xiàn)象 。 而如果以真實(shí)利率來(lái)做參照的話 ， 租金收益未必低 ， 很多小城市還要超出呢 。
八、
但這也有問(wèn)題 ， 那就是日本在1999年就已經(jīng)在執(zhí)行零利率了 ， 到了近幾年 ， 歐盟美國(guó)日本甚至都實(shí)行負(fù)利率了 ， 丹麥甚至真的推出了-0.5%的住房貸款 ， 這怎么解釋？
這說(shuō)明 ， 在這些國(guó)家 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)停滯甚至是倒退 ， 握有巨額資本的銀行和機(jī)構(gòu) ， 已經(jīng)在這個(gè)范圍內(nèi)找不到可以穩(wěn)妥獲利的項(xiàng)目和通道了 ， 所以只好不給利息 ， 這樣才能不賠錢(qián) ， 至少是少賠錢(qián) 。
那這些國(guó)家的房?jī)r(jià) ， 比如日本 ， 為什么還在低迷中徘徊 ， 除了東京 ， 就幾乎沒(méi)有上漲的城市呢？因?yàn)榧热皇倾y行都找不到投資渠道 ， 就等于是大眾都找不到投資方向 ， 那買(mǎi)房也就并不是一個(gè)穩(wěn)妥的獲利項(xiàng)目 。
我不太懂日本樓市 ， 但看過(guò)一些資料 ， 最后計(jì)算的結(jié)果是 ， 投資回報(bào)率幾乎為零 。 因?yàn)椴荒苤豢幢砻娴淖饨鹗找媛蔬_(dá)到4-5% ， 還要計(jì)算房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、翻建費(fèi)等成本 。 最后都攤到日本特有的“一戶建”的成本上 ， 即便是東京 ， 其收益率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)的一線城市 。
一定要記住這點(diǎn) ， 相信這點(diǎn) ， 資本是水 ， 永遠(yuǎn)在流動(dòng) 。 而資本的嗅覺(jué)是非常靈的 ， 其本能就是獲利 ， 本性就是貪婪 ， 永遠(yuǎn)在尋找穩(wěn)妥的更高收益項(xiàng)目 。 如果在某座城市或某個(gè)領(lǐng)域 ， 眼看著收益很高的項(xiàng)目卻罕有人投資 ， 那一定說(shuō)明這里的實(shí)際收益并不高 。
九、
基于此 ， 回到問(wèn)題起點(diǎn) ， 北京的房?jī)r(jià)上限在哪里？
【房?jī)r(jià)|北京的房?jī)r(jià)很貴，但極限在哪里？只看租售比這一個(gè)數(shù)據(jù)】看租金回報(bào)率 ， 看租售比 。 如果租售比持續(xù)上漲 ， 比如達(dá)到平均1000左右（超過(guò)現(xiàn)在30%） ， 也就是投資回報(bào)率1% ， 那此時(shí)的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是頂點(diǎn)了 。 因?yàn)檫@意味著買(mǎi)了房也不好租出去 ， 得不到即時(shí)的實(shí)際收益 。 此時(shí)雖然還可以用未來(lái)的升值來(lái)勾引投資人購(gòu)買(mǎi) ， 但如此低的現(xiàn)實(shí)回報(bào)率 ， 對(duì)人類心理上的影響會(huì)是非常大的 。 畢竟房子是用來(lái)住的 ， 如果失去了實(shí)際使用功能 ， 那這就沒(méi)有了投資價(jià)值 。
比如一些小城市 ， 其高達(dá)5%左右的租金收益僅限于主城區(qū) 。 而到了郊區(qū) ， 已經(jīng)都談不上什么收益了 ， 根本就租不出去 ， 那這種房子就失去了投資價(jià)值 ， 沒(méi)人住的房子沒(méi)有價(jià)值可言 。
之所以我認(rèn)為租售比達(dá)到1000是頂點(diǎn) ， 除了理論考量 ， 還有就是參照了日本香港等地的數(shù)值 ， 基本都是達(dá)到1000的時(shí)候出現(xiàn)暴跌 。 未必說(shuō)歷史一定會(huì)重演 ， 但好歹能做個(gè)參考 。

推薦閱讀