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房價(jià)|北京的房價(jià)很貴，但極限在哪里？只看租售比這一個(gè)數(shù)據(jù)

房價(jià)銀行購房置業(yè)北京市

房價(jià)|北京的房價(jià)很貴，但極限在哪里？只看租售比這一個(gè)數(shù)據(jù)


北京章哥 ， 房地產(chǎn)從業(yè)20年 ， 通曉業(yè)內(nèi)門道 ， 我不做所謂的“專家” ， 只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑 。
一、
今天看發(fā)朋友圈兒 ， 某人說連他家的狗都知道北京房價(jià)很貴了 ， 真是神奇 。
他養(yǎng)了只金毛 ， 挺占地方的 。 但為了能隨時(shí)讓它臥著不著涼 ， 于是在臥室客廳和書房都放了墊子 。 本來相安無事 ， 但這幾天他和老婆討論學(xué)區(qū)房太貴 ， 買不了多大的面積 ， 弄不好都沒個(gè)狗窩大 。 還沒討論出結(jié)果呢 ， 忽然發(fā)現(xiàn)金毛把三個(gè)墊子疊在了一起 ， 然后默默的看著他們 ， 似乎是說：我知道房價(jià)貴 ， 但我只占一個(gè)墊子的地方就行 ， 別拋棄我 。 無語……
二、
看著有意思 ， 和他聊了幾句 ， 共同感嘆學(xué)區(qū)房是真他娘的貴 。 朋友忽然問了一句 ， 北京房價(jià)的上限在哪里？
這問題其實(shí)不好回答 ， 因?yàn)閷?shí)在是可以說無上限 。 以民國為例 ， 20年代北洋時(shí)期 ， 北京四合院的平均價(jià)格是130塊銀元一間 。 魯迅第二次買的阜內(nèi)西三條六間破房的小院就花了800塊 ， 不到他兩個(gè)月的收入 ， 而駱駝祥子則要拼命攢上26年 。 偉人就甭說了 ， 北大圖書管理員才8塊大洋一個(gè)月 ， 不吃不喝都得100個(gè)月才買得起魯迅的破院子 。
可到了民國末年 ， 貨幣超發(fā)就已經(jīng)到了瘋狂的程度 。 1947年還是法幣時(shí)期 ， 留下了北平最后的房產(chǎn)交易價(jià)格 ， 瓦房每間最貴308萬 ， 最低的都56萬元 ， 平均200萬一間 ， 是20年前的1萬多倍 。
所以說 ， 房價(jià)的上限是多少 ， 首先取決于貨幣的發(fā)行量 。 發(fā)的多就漲的猛 ， 畢竟土地房子是不動(dòng)產(chǎn) ， 而紙幣是符號(hào) ， 想要多少有多少 。
20年前 ， 2000年吧 ， 北京的平均房價(jià)是3400塊 。 當(dāng)時(shí)中國的貨幣總量（M2）是13萬億 ， 去年2020年底是220萬億 ， 北京房價(jià)是均價(jià)6.5萬 。 220/13=17 ， 65000/3400=19 ， 房價(jià)漲幅超過了M2增量 。 當(dāng)然這只不過是簡單的計(jì)算 ， 實(shí)際上不能這么比較 ， 別當(dāng)真 。
另外也得看看工資增長 ， 這東西也和M2有關(guān) ， 只是當(dāng)個(gè)參考吧 。 2000年北京的月平均工資是1310 ， 去年是9407 ， 9407/1310=7.18倍 。 這和房價(jià)就甭比了 ， 相信絕大多數(shù)人都跑輸了 ， 那就沒什么意思了 。
三、
看完這幾個(gè)數(shù)據(jù)的比較能說明什么？說明房價(jià)似乎是獨(dú)立上漲的 ， 至少和你的工資沒什么關(guān)系 。 確實(shí)是這樣 ， 因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的原理就說明了 ， 商品價(jià)格由供需關(guān)系決定 。
什么是供給 ， 表面上是房子 ， 實(shí)際上是土地 ， 沒有土地蓋不了房子 。 什么是需求 ， 表面上是人 ， 實(shí)際上是他們兜里的錢 ， 以及能從銀行借出多少錢 。
這兩樣兒東西都和你的工資關(guān)系不大 ， 在買不起北京房子的時(shí)候 ， 你不是需求 ， 只是“需要”而已 ， 只有掏的出首付 ， 借的來貸款 ， 還的起月供的人 ， 才是真正的需求 。
四、
再有一點(diǎn) ， 房子是用來住的當(dāng)然沒錯(cuò) 。 但既然其有使用價(jià)值 ， 這價(jià)值就可以換算成價(jià)格 。 那問題來了 ， 房價(jià)的漲跌還和什么有關(guān)？很簡單 ， 利率 。
中國自從有了商品房開始 ， 就一直有個(gè)爭論：租房和買房哪個(gè)劃算？
為什么有這個(gè)爭論 ， 因?yàn)樵诮^大多數(shù)時(shí)期 ， 利率是高于房租的 。 比如1994年 ， 方莊的一套兩居室租金2000塊左右 ， 這套房大概價(jià)值30萬 。 那租售比就是150 ， 租金收益率6.7% ， 要說相當(dāng)高了 。 但當(dāng)時(shí)的房東卻覺得不劃算 ， 因?yàn)槟菚?huì)兒的存款5年期利率高達(dá)13%以上 ， 同樣的一筆錢 ， 存銀行要比收房租高出一倍以上 。

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