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商品房|謝逸楓：政策寬松預(yù)期更大！前2月全國(guó)量?jī)r(jià)齊跌 樓市將爬出低谷( 四 )

房?jī)r(jià)商品房樓市負(fù)增長(zhǎng)


年初政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷釋放積極信號(hào) 。 3月5日 ， 提出繼續(xù)保障好群眾住房需求 ， 支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求 。 央行、銀保監(jiān)的支持鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)化住房金融服務(wù) 。 地方降低首付比利等 。 隨著政策效應(yīng)釋放 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn) 。
其四是去化端：住宅庫(kù)存同比連續(xù)3個(gè)月上升 ， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比連續(xù)6個(gè)月下降 。
2月末 ， 商品房待售面積57026萬(wàn)平方米 ， 比2021年末增加6003萬(wàn)平方米 。 其中 ， 住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米 ， 辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米 ， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少335萬(wàn)平方米 。

整理發(fā)現(xiàn) ， 住宅待售面積創(chuàng)2018年5月以來(lái)新高 。 截至2022年2月末 ， 住宅待售面積為28352萬(wàn)平方米 。 2月各商品房庫(kù)存明顯增加 ， 較去年同期增加8.8% ， 主要受住宅待售面積的增加影響 ， 同比增幅為14.7% 。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存持續(xù)減少 ， 跌幅為1.8% 。
其五是價(jià)格端：房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)10個(gè)月回落后首次下跌 地價(jià)暴漲至27.2% 。
前2月 ， 全國(guó)商品房均價(jià)為9845元/平方米 ， 環(huán)比上升3% ， 同比跌幅為10.7% 。 2021年1月-12月全國(guó)商品房成交均價(jià)為10139元/平方米 ， 同比上漲2.8% ， 相比1月-11月增速回落0.7%（前1月-11月同比上漲3.5%、前10月同比上漲4.2%） 。
前2月 ， 全國(guó)商品房均價(jià)為9845元/平方米 ， 同比跌幅為10.7% ， 比2021年前2月商品房均價(jià)為11030元/平米（同比上升 14%） ， 下降1185元/平方米 ， 房?jī)r(jià)首次下降 。 值得注意的是前2月 ， 全國(guó)商品房均價(jià)為9845元/平方米 ， 環(huán)比上漲3% ， 比2021年12月商品房銷售均價(jià)9512元/平方米 ， 上漲333元/平方米 。
同比降幅陡然約11%、約10% ， 房?jī)r(jià)降幅如此之高 ， 尚屬首次 ， 和去年同期數(shù)據(jù)處于階段頂峰有關(guān) 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 去年前2月 ， 全國(guó)新建商品銷售價(jià)格平均值11030元/平方米、住宅銷售價(jià)格平均值達(dá)11228元/平方米 ， 是歷史新高 。 此后價(jià)格平均值便步入下降通道 。 2021年7月開(kāi)始 ， 各月價(jià)格平均值與前一年同月相比 ， 降幅越來(lái)越大 。
前2月 ， 全國(guó)商品住宅均價(jià)為10141元/平方米 ， 同比跌幅為9.68% ， 比2021年前2月商品住宅均價(jià)11228元/平方米 ， 下降1087元/平方米 ， 房?jī)r(jià)首次下降 。 值得注意的是前2月 ， 全國(guó)商品住宅均價(jià)為10141元/平方米 ， 環(huán)比微漲 ， 比2021年12月商品住宅銷售均價(jià)10139元/平方米 ， 上漲2元/平方米 。

按照單月的房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)看 ， 2021年12月商品、住宅銷售均價(jià)分別為10139元、10139元 ， 2022年前2月商品、住宅銷售均價(jià)分別為9845元/平方米、10141元/平方米 ， 說(shuō)明全國(guó)商品、住宅銷售價(jià)是上漲的 。 同比看 ， 前2月商品、住宅銷售均價(jià)是下降的 。
分地區(qū)來(lái)看 ， 東部地區(qū)前2月 ， 商品房銷售均價(jià)漲幅最高 ， 中部地區(qū)小幅度上漲 ， 西部地區(qū)同比下跌 ， 連跌5個(gè)月 ， 東北地區(qū)則同比下跌 ， 連續(xù)7個(gè)月下降 。 2021年8月岳陽(yáng)首次發(fā)布限跌令以來(lái) ， 目前已有23個(gè)城市先后發(fā)布了“限跌令” ， 限跌側(cè)面證實(shí)了當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)下行的壓力 。

2021年全國(guó)商品房成交均價(jià)10139元/平方米 ， 較2020年上漲2.8% ， 相比1月-11月增速回落0.7% 。 其中住宅成交均價(jià)10396元/平方米 ， 同比上漲4.2% 。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比基本持平 。 辦公樓成交均價(jià)同比下降8% ， 降幅較上月擴(kuò)大3.1% 。
其六是資金端：增速連降11個(gè)月 ， 房企國(guó)內(nèi)貸款同比連續(xù)8個(gè)月下降 。
前2月 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25143億元 ， 同比下降17.7% 。 其中 ， 國(guó)內(nèi)貸款4105億元 ， 同比下降21.1% 。 利用外資7億元 ， 下降27.4% 。 自籌資金7757億元 ， 下降6.2% 。 定金及預(yù)收款8027億元 ， 下降27.0% 。 個(gè)人按揭貸款4124億元 ， 下降16.9% 。

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