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商品房|謝逸楓：政策寬松預(yù)期更大！前2月全國量價齊跌 樓市將爬出低谷( 二 )

房價商品房樓市負(fù)增長


值得注意的是多項核心指標(biāo)連續(xù)下降 ， 盡管政策回暖氣氛逐增 ， 因政策力度、范圍、傳導(dǎo)有限 ， 市場探底緩慢 。 其一是貨幣政策放松力不大 ， 信貸傳導(dǎo)比較差 。 其二是住房消費(fèi)沒有激活 。 其三是去年同期基數(shù)高 。 因此 ， 全部核心的指標(biāo)負(fù)增長 。
當(dāng)前房企危機(jī)四伏 ， 市場低迷 ， 呈現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)不健康 ， 投資下行過快、區(qū)域供應(yīng)過剩、商品房庫存上升、量價下跌過快、地價上漲過快、房企債務(wù)風(fēng)險、土地供應(yīng)下降過快、房子質(zhì)量問題與無法按時交付及爛尾樓、調(diào)控糾錯調(diào)整過慢、融資傳導(dǎo)不通暢 。
未來金融、貨幣、信貸、住房政策寬松加大勢在必行 。 首先是投資、銷售、供應(yīng)下降 ， 加大經(jīng)濟(jì)下行壓力 。 其次是房企資金下降 ， 債務(wù)暴雷 ， 企業(yè)面臨著準(zhǔn)金鏈崩潰現(xiàn)象 。 再次是土地流拍 ， 地方財政承擔(dān)支出壓力 。 最后是區(qū)域供應(yīng)過剩、庫存過剩、供需不平衡 。
其一是投資端：增速連續(xù)11個月回落 ， 單月投資額增長連續(xù)5個月下降 ， 預(yù)計全年先低后高 。
前2月 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元 ， 同比增長3.7% 。 其中 ， 住宅投資10769億元 ， 同比增長3.7% 。 辦公樓投資665億平方米 ， 同比下降1.5% 。 商業(yè)營業(yè)用房投資1242億平方米 ， 同比下降0.7% 。

前2月 ， 房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩 ， 比2021年收窄0.7% ， 主要是新開工面積、竣工面積、房企購置土地面積、房企到位資金進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間 ， 短期內(nèi)房企投資收縮 ， 資金積壓在庫存里面 ， 信心難以恢復(fù) ， 商品房預(yù)售資金監(jiān)管趨緊 ， 投資預(yù)期的良性復(fù)蘇緩慢 。

月度數(shù)據(jù)方面 ， 單月投資額連續(xù)5個月負(fù)增長 ， 帶動累計數(shù)據(jù)增速的下行 。 單月完成開發(fā)投資額僅不到8000億元 ， 為4年同期新低 。 單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為不到8000億元 ， 為2021年7月以來投資額最低的單月 ， 同比跌幅較前3個月明顯擴(kuò)大 。
按照物業(yè)類別投資看 ， 其中住宅投資繼續(xù)保持增長 ， 增速放緩 。 同比漲幅比上月收窄2.7% 。 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅收窄 ， 辦公樓回調(diào)更明顯 。 值得注意的是住宅投資是唯一正增長的 ， 辦公樓投資下降幅度最大 ， 其次是商業(yè)營業(yè)用房投資 ， 說明房企已經(jīng)調(diào)整投資方式 。

按照投資比重與區(qū)域看 ， 其中住宅投資占總投資比重為74.3% 。 從地區(qū)來看 ， 東北地區(qū)重回正增長區(qū)間 ， 且漲幅高于其他區(qū)域 。 東、中、西三個地區(qū)保持上漲 ， 漲幅進(jìn)一步收窄 。 投資規(guī)模上 ， 東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先 ， 占總投資比重為59.8% ， 高于其他三區(qū)域的總和 。
其二是供應(yīng)端 ， 商品房新開工面積連降7個月 ， 土地購置面積連降9個月 ， 預(yù)計全年先低后高 。
前2月 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米 ， 同比增長1.8% ， 其中 ， 住宅施工面積553514萬平方米 ， 同比增長2.0% 。 辦公樓施工面積31437萬平方米 ， 同比下降1.1% 。 商業(yè)營業(yè)用房施工面積71653萬平方米 ， 同比下降6.1% 。
前2月 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積14967萬平方米 ， 同比下降12.2% ， 其中 ， 住宅新開工面積10836萬平方米 ， 同比下降14.9% 。 辦公樓新開工面積341萬平方米 ， 同比下降24.5% 。 商業(yè)營業(yè)用房新開工1069萬平方米 ， 同比下降15.5% 。

商品房新開工面積同比跌幅較2021年擴(kuò)大0.8% ， 其中住宅新開工跌幅較上年擴(kuò)大4% ， 新開工規(guī)模下行趨勢不改 。 新開工量從2021年下半年開始就出現(xiàn)了明顯的回落 ， 這反映在極端緊縮的政策環(huán)境下 ， 企業(yè)投資和新開工收縮非常厲害 ， 信心嚴(yán)重受挫 。

即便政策開始回暖 ， 由于傳導(dǎo)差 ， 市場底迷 ， 銷售下降 ， 新開工短期內(nèi) ， 根本難以迅速恢復(fù) 。 除了企業(yè)到位資金下降 ， 銷售回款下降 ， 政策放松有限 ， 影響新開工規(guī)模外 ， 3月疫情再次多點(diǎn)爆發(fā) ， 將在一定程度上影響房屋新開工進(jìn)度 。

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