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商品房|謝逸楓：政策寬松預(yù)期更大！前2月全國(guó)量?jī)r(jià)齊跌 樓市將爬出低谷( 五 )

房?jī)r(jià)商品房樓市負(fù)增長(zhǎng)



2022年1-2月到位資金25143億元 ， 同比下降17.7% ， 增速環(huán)比2021年12月的-19.3%有所收窄 ， 但降幅 仍然較大 。 雖當(dāng)前政策穩(wěn)中向暖 ， 但當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大 。

前2月 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速由正轉(zhuǎn)負(fù) ， 且跌幅明顯 ， 主要受商品房銷(xiāo)售大幅下滑影響 。 各項(xiàng)資金來(lái)源中 ， 首先是定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款跌幅明顯 ， 其次是國(guó)內(nèi)貸款跌勢(shì)不減 ， 較2021年1-12月擴(kuò)大8.4% 。
從資金來(lái)源占比看 ， 定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.3% ， 較2021年的52.9%有明顯下調(diào) 。 目前針對(duì)企業(yè)融資的寬松措施正在實(shí)施 ， 但政策側(cè)重于支持收并購(gòu)活動(dòng)的紓困資金需求 ， 融資主體也多為有能力的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè) ， 而不是所有房企 。
當(dāng)前整體融資規(guī)模不高 ， 企業(yè)資金面壓力仍大 。 銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷 ， 投資者信心不足 ， 對(duì)房企流動(dòng)性、償債能力等問(wèn)題仍持較為負(fù)面的態(tài)度 。 從銷(xiāo)售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來(lái)看 ， 2022年1-2月銷(xiāo)售回款為12151億元 ， 同比下降23.9% ， 環(huán)比2021年12月的21.5%的降幅近一步擴(kuò)大 。

主要在于當(dāng)前市場(chǎng)上購(gòu)房者觀望情緒仍然較重 ， 購(gòu)房者“只看不買(mǎi)” ， 房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)承壓 。 2021年末居民中長(zhǎng)期貸款同比少增問(wèn)題長(zhǎng)尾效應(yīng)的影響 ， 疊加當(dāng)前銷(xiāo)售增速下滑等背景 。 居民的按揭需求減弱 ，  2月以按揭為主的居民中長(zhǎng)期貸款減少459億元 ， 出現(xiàn)自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng) 。
國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）方面 ，  1-2月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為4105億元 ， 同比下降21.1% ， 環(huán)比2021年12月31.6%的降幅有所收窄 ， 且高于2021年9、10月企業(yè)頻繁暴雷初期的表現(xiàn) 。

主要由于當(dāng)前政策底部已現(xiàn) ， 相關(guān)金融機(jī)構(gòu)恐慌性情緒緩解 ， 雖仍有企業(yè)存在暴雷風(fēng)險(xiǎn) ， 但對(duì)于經(jīng)營(yíng)正常企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)需求不再一刀切 ， 同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)多方正積極幫助企業(yè)紓困 ，  國(guó)內(nèi)貸款正緩慢回暖中 。
從自籌資金來(lái)看 ， 1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）7757億元 ， 同比下降6.2% ， 環(huán)比2021年12月9.8%的降幅有所收窄 。 自2021年底政策密集發(fā)聲以來(lái) ， 企業(yè)多融資渠道受阻的情況有所緩解 ， 在保交樓目標(biāo)推動(dòng)下 ， 企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心 ， 加大自有資金使用力度 。

值得注意的是1-2月其他到位資金（境內(nèi)信用債為主）達(dá)到1123億元 ， 同比增長(zhǎng)0.5% ， 實(shí)現(xiàn)2021年6月以來(lái)的首次同比增長(zhǎng) 。 主要在于自2021年底政策密集發(fā)聲以來(lái) ， 國(guó)企央企率先恢復(fù)境內(nèi)債券的發(fā)行 ， 同時(shí)一些較為優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)如龍湖等也陸續(xù)加入了發(fā)債的隊(duì)伍 ， 企業(yè)自籌資金渠道正得到逐步恢復(fù) 。
針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)融資 ， 政策也給予了較大程度的支持 ， 華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等企業(yè)發(fā)行并購(gòu)中期票據(jù)成功 。 同時(shí)華潤(rùn)置地、大悅城等獲得多個(gè)銀行的大額并購(gòu)相關(guān)的融資額度 ， 支持企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)相關(guān)的融資 。

當(dāng)前并購(gòu)融資暖風(fēng)已經(jīng)吹向部分民營(yíng)企業(yè) ， 龍湖、萬(wàn)科、瑞安、碧桂園、美的、旭輝6家房企已經(jīng)相繼獲批并購(gòu)融資相關(guān)額度 。 總的來(lái)看 ， 當(dāng)前政策端回暖 ， 但購(gòu)房者觀望情緒仍然較重 ， 按揭貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金端未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn) 。 由于當(dāng)前企業(yè)到期債券壓力較大 ， 暴雷企業(yè)仍未出清等原因 ， 企業(yè)資金壓力仍然較大 。
隨著政策調(diào)控見(jiàn)底 ， 地方、金融機(jī)構(gòu)等積極幫助企業(yè)脫困 ， 企業(yè)的正常融資需求得到支持 ， 國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金等多方面降幅有所收窄 ， 并在并購(gòu)融資、保障性租賃住房方面給予支持 。 多方共建市場(chǎng)信心下 ， 企業(yè)資金壓力或?qū)⒕徛郎p小 。

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