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西拓|房地產寒冬，遠洋資本如何避寒？

財聯社票據銀行間中期票據建發地產銀行間市場

遠洋如何應對寒潮?接下來的發展方向如何?或許，數據矩陣最能直觀呈現變化。
編者按：2021年，世界、中國、各行各業乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經濟與房地產仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結標桿房企過去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會所在。同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經濟與房地產的前行之路。
“時光一去永不回，往事只能回味。”
談及房地產，曾經人們口耳相傳的是三十萬人下海南的熱火朝天，是樂此不疲的“擊鼓傳花”游戲，是“萬通六君子”的光輝歲月，還有那個“遍地黃金”的年代。
今日，人們談論的是“這個冬天有多冷”。
2021年，房地產行業調控政策依舊沒有放松的跡象，在土拍“兩集中”新政、“房貸集中度”、“三道紅線”指標、預售資金監管加強等措施上，行業進入了去杠桿周期。
巨大壓力下，房企信用風險事件頻發、樓市提早“入冬”、行業數據全面下滑……也是這一時期，各大房企陸續亮出過冬“棉襖”。
其中，萬科提出聚焦主業、“節衣縮食”;龍湖多元化突擊，發力商業、物業與長租;首創“割肉瘦身”，調整組織架構與管理人員;而遠洋則以資本博弈，從“買地建房賣房”向“金融資本優化運營”轉變。
過去一年，遠洋集團頻做“加減法”，通過設立基金、資產證券化等方式減重維穩，通過 “南移西拓”調整業務布局，通過收購紅星地產、并表物流增厚業績。
業績釋放
過去，遠洋也曾被冠上“京城一哥”的名號。
據了解，遠洋集團前身是中遠集團旗下地產平臺，經歷了漫長的改革與重組過后，遠洋改制為股份有限公司并在2007年成功登陸港交所。
上市之初，遠洋設定了“北京房地產行業領袖”的戰略目標。不負所望，遠洋在那些年迎來了爆發式的增長。
2009年，遠洋銷售規模翻了一番達到143億元，躋身行業TOP20，亦是當時行業內較早進入百億俱樂部的成員。
但轉折發生在2011年，受宏觀調控、戰略布局以及拿地節奏等多方面的影響，遠洋的銷售增幅開始大打折扣，當年錄得270億元的銷售額，同比增長25%，這一數值較2009年的98%增幅相去甚遠。
這只是開始，接下來幾年，遠洋銷售增幅逐漸收窄。2015年，這一數值為1%。
在那個“規模至上”年代，沒有規模意味著沒有話語權。2016年，遠洋開始加速趕規模，數據顯示，2020年，遠洋集團錄得銷售金額1310.4億元，五年復合增長率26.99%。
根據觀點指數發布的“2021年1-12月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負，其中，碧桂園全口徑銷售7588.2億元，奪得榜首;萬科奪榜眼，錄得6203億元;融創銷售5976億元。
最新數據顯示，2021年全年，遠洋集團錄得協議銷售額1362.6億元，同比增長約4%，在全行業中處于第28位。
實際上，仔細盤點遠洋集團的土儲與銷售可以發現，這家房企的業績還未實現真正釋放。
以位于天津的明星項目遠洋城為例，上述項目于2008年12月13日首開便實現“開盤8小時銷售1億元”。
數據顯示，天津遠洋城項目由遠洋集團擁有100%的權益，2009年該項目總樓面面積為240.9萬平方米，期末可售總樓面面積為208.9萬平方米。翌年，該公司錄得銷售20.04億元，銷售面積21.68萬平方米。

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