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襄陽|房地產行業稅收政策解析

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襄陽|房地產行業稅收政策解析

主要內容：
1、房地產企業收入確認條件
2、收入的稅務處理
3、成本、費用的稅務處理
4、計稅成本的稅務處理
5、特定事項的稅務處理

房地產企業收入確認條件：
1、稅法對收入的確認時點
國稅函[2009
31號第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入 ， 應確認為銷售收入的實現 ， 具體按以下規定確認:
(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的 ， 應于實際收訖價款或取得索取價款憑據 (權利)之日 ， 確認收入的實現 。
(2)采取分期收款方式銷售開發產品的 ， 應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現 。 付款方提前付款的 ， 在實際付款日確認收入的實現 。
(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的 ， 應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額 ， 其首付款應于實際收到日確認收入的實現 ， 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現 。
(4)采取委托方式銷售開發產品的 ， 應按以下原則確認收入的實現(手續費、買斷、保底分成、包銷) 。
從以上可以看到 ， 稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮 ， 對收入的確認的標準自然也就不同 。
(會計處理上萬科、濱江集團、泛海建設為房產主體完工驗收合格 。 招商地產為辦理了移交手續 ， 金地集團為買方取得入伙資格 。 ）
2、完工條件的確認
企業銷售未完工開發產品取得的收入 ， 應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額計入當期應納稅所得額 。 開發產品完工后 ， 企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額 ， 同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額 ， 計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額 。
國稅發(2009) 31號規定:“企業房地產 開發經營業務包括土地的開發建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品 。 除土地開發之外 ， 其他開發產品符合下列條件之一的 ， 應視為已經完工:
(1) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案 。
(2) 開發產品已開始投入使用 。
(3)開發產品已取得了初始產權證明” 。
國稅函[2019
201號規定:“房地產開 發企業建造、開發的開發產品 ， 無論工程質量是否通過驗收合格 ， 或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續 ， 當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時 ， 為開發產品開始投入使用 ， 應視為開發產品已經完工 。 房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本 。 并計企業當年度應納稅所得額 。 ”
收入的稅務處理：
1、代收款項
“開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款 ， 包括現金、現金等價物及其他經濟利益 。 企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等 ， 凡納入開發產品價內或由企業開具發票的 ， 應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的 ， 可作為代收代繳款項進行管理” 。
2、定金、訂金、違約金
企業通過正式簽訂 《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入 ， 應確認為銷售收入的實現 ， 包括一次性收款、分期收款、按揭方式銷售、委托方式銷售等形式 。
所謂“定金” ， 其法律定義是指合同當事人為保證合同履行 ， 由-方當事人預先向對方交納一-定數額的錢款 ， 即有合同為前提 ， 沒有合同即不可定義為“定金” 。 依據《合同法》相關規定 ， 一方違約時 ， 雙方有約定的按照約定執行;如果無約定 ， 銷售者違約時 ， “定金” 雙倍返還;消費者違約時 ， “定金” 不返還 。

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