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近段時間 ， 以恒大債務危機為標志的房地產寒冬愈演愈烈 ， 大部分房企銷售額普遍出現下降 。 種種跡象表明 ， 房地產行業的巔峰時代已經一去不復返 。 克而瑞研究中心發布的最新報告顯示 ， 進入2022年第一季度后 ， 國內百強房企中銷售業績同比下滑的比例高達9成 ， 其中有2成房企銷售額降幅為30%到40% ， 還有近4成房企降幅超過40% 。
【萬科|房地產已過巔峰！2022第一季度4成企業營銷降幅超40％，萬科下跌過半】
以下跌過半的萬科為例 ， 其1月份完成簽約的銷售面積僅為210.6萬平方米 ， 合約銷售金額達356億元 ， 較去年同期銳減50.19% 。 緊隨其后的則是融創 ， 1月份銷售額僅為279.2億元 ， 同比降幅達20.6% 。 下跌最嚴重的奧園 ， 在1月份甚至只完成了19.2億元的銷售額 ， 較去年同期減少了80.99% 。
而放眼整個國內房地產市場 ， 1月整體成交量僅為1429萬平方米 ， 較去年同期大幅減少46% ， 幾乎于腰斬 。 其中 ， “北上廣深”四個一線城市的總成交量為285萬平方米 ， 同比下降38% ， 其他二三線城市的總成交量則為1143萬平方米 ， 同比減少47% ， 超過了全國成交量的降幅 。 與此同時 ， 在過去三個月內 ， 國內100座城市的新房房價已連續三個月下降 ， 其中貴陽、昆明等13座城市 ， 更是出現了新房和二手房價格同時遭遇“三連跌”的情況 。
盡管當前樓市不景氣 ， 但仍然有少數房企通過降價等策略 ， 實現了逆勢上揚 。 比如碧桂園1月完成銷售額363.6億元 ， 較去年同期減少9.81% ， 但是其銷售面積卻達到了462萬平方米 ， 同比增長1.32% 。 可以看出 ， 在銷售額相近的情況下 ， 碧桂園的銷售面積是萬科的兩倍以上 ， 這顯然與其采取的一系列促銷手段分不開關系 。 除此之外 ， 還有仁恒、華發、濱江集團、建業集團等房企 ， 都實現了單月業績的正向增漲 。 這表明在當前的房地產市場中 ， 已經有少數企業敏銳地察覺到了市場風向的變化 ， 開始轉向新的發展戰略 。
而用萬科集團董事長郁亮的話來說 ， 這種戰略就是去金融化 。 因為國家不希望過多的金融資源被房地產占用 ， 也不希望居民為買房承擔高額的負債 ， 金融資源應該被有效地用于支持實體經濟發展 ， 所以房地產市場將不可避免地走向“黑鐵時代” ， 整個行業都必須迎接縮表出清這一“生死之戰” 。 如果能夠堅決地甩掉不良資產包袱 ， 那么企業就可以活下來 ， 否則結果將是死亡 。
具體而言 ， 就是要降低企業的平均資產負債率 ， 平穩且持續地完成去杠桿化 。 旭輝CEO林峰曾指出 ， 未來5年內 ， 優秀房企的平均資產負債率應該降至50% ， 10年內應逐步降低至40%以下 。 然而目前房企的平均資產負債率普遍高達75%左右 ， 所以這將是一個痛苦的過程 。 但房地產行業整體進入縮表期的趨勢不會變 ， 況且高負債率本身是一種“病” ， 遲早需要得到治療 。
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