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\">這句話最初來源于哪位專家已經不得而知 ， 但毫無疑問該說法是對于過去5年我國樓市最好的總結 。 首先是房價透支 ， 公開數據顯示過去5年我國平均房價從6793元/㎡上升至9860元/㎡ ， 上漲了45.1% ， 這僅僅是“平均”后的結果 ， 許多熱點城市漲幅遠高于這個數據 。 易居研究院發布的數據顯示 ， 2021年 ， 全年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米 ， 銷售額達到18.7萬億 ， 雙雙創下新紀錄 。 對此 ， 經濟學家馬光遠表示：一旦房地產突破“兩個18” ， 即商品房銷售面積超過18億平米 ， 商品房銷售額超過18萬億 ， 我國房地產市場發展將會達到頂點 ， 基本上已經沒有上升空間 。
這五年的房地產金融化 ， 帶來了房價的透支、需求的透支、支付力的透支和供應的透支 。
其次是需求透支 ， 根據央行公布的城鎮家庭負債統計報告顯示 ， 我國城鎮家庭住房擁有率已經高達96% ， 且戶均持有1.5套房 ， 由此可見樓市的真正需求已經不足 。 第三是支付力的投資 ， 隨著房價持續大漲 ， 百姓的消費水平也在隨之降低 ， 數據顯示當前按揭余額超過38萬億 ， 過去5年全國住戶貸款占總貸款余額從29%升至57% ， 居民杠桿率從40%增長至62% ， 此外有20座城市杠桿率已超過200% 。
最后是供應的透支 。 根據易居發那個地產研究院發布的數據顯示 ， 截至11月底 ， 全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米 ， 已經連續36個月保持正增長態勢 ， 達到自2016年以來的最高值 。 此外 ， 70城廣義庫存已達10億平方米 ， 其中廣西防城港的廣義庫存需要消化17.5年 ， 廣東肇慶的庫存需要11.9年才能完全消化 ， 廣東梅州、吉林長春則需要9年才能消化目前的庫存 。
正因如此 ， 隨著樓市不斷地調控下 ， 2021年樓市終于迎來了“轉折點” ， 房價從上半年的11220元/㎡降至年末的9749元/㎡ ， 降幅高達13.11% ， 整體房價回落至2019年 。 另一方面 ， 對于房企來說 ， 在“三道紅線”以及“限貸令”的調控措施下 ， 房企負債率受到了嚴格限制 ， 庫存規模持續上漲 ， 在這樣的情況下 ， 許多房企的資金鏈都出現了問題 ， 于是紛紛開始“降價拋售”來增加現金流、減少負債 。
問題在于 ， 對于一座城市來說 ， 并非只有一家房企 ， 在樓市遇冷的情況下 ， 只要有一家房企開始降價拋售 ， 其余房企大概率也會紛紛進行應對 ， 同樣開始降價 ， 進而引發房企之間“惡意降價”競爭 ， 導致房價“亂跌”的問題出現 ， 這也是為何自2021下半年以來 ， 我們能夠經常看到類似的新聞：“某地房企降價拋售 ， 每平米直降XX元 ， 引發當地業主不滿維權” 。 為了避免房價大跌 ， 目前已經有23個城市發布了“限跌令” 。
可以說 ， 我國房地產正在發生巨大變局 ， 當前樓市出現了1998年房地產市場化以來 ， 大家第一次形成的共識 ， 就是房地產要往下走了 。 易居房地產研究院發布了2021年度報告指出：2022年房價可能轉為下降1% ， 創本世紀以來最差水平 。 根據央行發布的2021年第3季度問卷調查顯示 ， 與第1季度相比 ， “房價看漲”的人數減少了5.6% ， 且認為未來房價不會繼續上漲的人數超過80% 。
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