文/謝逸楓
過去20年 ， 筆者一直堅持一個觀點 ， 決定中國房價短、中、長期周期走趨的是政策、土地供應 。 其次才是供需關系、人口、地價 。 最后是金融、貨幣、信貸、利率 。 由于中國樓市政策短期內無法解決市場供需關系的波動 ， 人口的集中與資金的進入、土地錯配的大中城市 ， 出現供需不平衡 ， 住地供求不平衡 ， 土地供應與銷售、人口、需求不匹配 。
破解房價上漲之謎 ， 光是房住不炒、住房制度（住房保障、租賃住房、共有產權住房）、房地產稅、長效機制是不夠的 ， 問題的根子在一級土地市場 ， 必須化解土地制度 ， 放開土地市場 ， 住宅用地比例超60％ 。 其次是一二級土地市 ， 供地與銷售匹配 ， 供地與人口匹配 ， 土地儲備的土地開發速度與購房需求匹配 。
最后是融金端、銷售端、需求端的政策完善 。 按照目前的調控政策手段、措施看 ， 需求端、資金端的政策影響都未來的土地、住房供應 。 值得注意的是土地供應端的政策 ， 導致土地價格端的上漲 ， 已經突破房價的天花板 。 可想而知 ， 目前調控進退兩難 。
全國房價行情（數據范圍為316城（截至2020年底全國687座城市）、住宅、二手房、掛牌）顯示 ， 2021年12月全國316城住宅二手房掛牌房價破萬元一平方米的城市73座 ， 6月81座、7月75座、8月80座 ， 9月80座、10月74城、11月73座、12月73座 。
12月環比上漲141城 ， 下跌175城 ， 同比上漲143城 ， 11月下跌173城 。 11月環比上漲153城 ， 下跌162城 ， 同比上漲152城 ， 下跌163城 。 10月上漲120城 ， 10月下跌195城 ， 同比上漲151城 ， 下跌164城 。 說明房價下降的城市逐漸增加 ， 房價上漲的城市不斷減少 。
12月全國316城住宅二手房掛牌房價環比、同比前10名的城市 ， 房價漲幅回落 ， 漲勢放緩 ， 意味著掛牌房價已經由漲轉跌 ， 并且部分城市跌幅比較大 ， 短期之內 ， 這個價格依然是下行的 。 主要原因是二手房指導價與限價、限購與限貸升級、市場交易監督加強.
同時是受供需、結構性的影響 ， 出現價格下降 。 預計2022年上半年 ， 繼續探底 ， 下半年的市場會回溫、復蘇 。 因此 ， 全國的融資、政策、信貸貸款、調控的區域性放松 ， 購房刺激的實施 ， 二手房指導價的微調 ， 部分房價下降的城市逐漸進入上漲期 。
其一是二手房指導價城市：擴容意愿下降
北京 ， 作為全國第15座出臺二手房指導價的城市 。 深圳、寧波、成都、三亞、西安、上海、紹興、無錫、東莞、金華、衢州、溫州、合肥、廣州、北京 ， 已經出了二手房指導價 。 預計未來會有更多的一二線城市、核心三四線城市出臺二手房指導價 ， 特別是住宅二手房掛牌價上漲幅度高的城市 。
盡管都在效仿深圳 ， 由于覆蓋力度和做法以及指導價相比于掛牌價的打折力度 ， 各有不同 。 這些細節的差異 ， 最終會改變二手房官方指導價在各個城市產生不同的效果 。 寧波只是針對熱點學區房開展了二手房官方指導價 ， 成都、西安、無錫、廣州和東莞等、北京、三亞等 ， 都是針對部分小區 ， 覆蓋力度都不如深圳 。
上海雖然沒有發布二手房官方指導價 ， 但出臺了二手房價格核驗 ， 和二手房官方指導價異曲同工 。 所以也將其列入其中 ， 而且上海的價格核驗是覆蓋全市 。 從指導價的打折力度來看 ， 深圳的二手房官方指導價相比于此前的掛牌價 ， 普遍打了七折 ， 力度是最大的 。 后來紹興、廣州和東莞的力度 ， 也追齊了深圳 。 寧波普遍打8折 ， 成都普遍打八五折 ， 西安普遍打七五折 ， 力度都不如深圳 。
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