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目前在房屋銷售當中 ， 越來越多的房地產開發企業開始售賣精裝房而不是如之前一樣售賣毛坯房 。 那么為什么會出現這種情況？本文將從稅務角度來討論出現這種情況的原因 。
對于房地產開發商來說 ， 需要繳納的稅種較多 ， 其中的第一大稅就是土地增值稅 。 這是全國現行的18個稅種當中唯一的一個采用超率累進稅率進行征收的稅種 。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分 ， 稅率為30% 。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分 ， 稅率為40% 。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分 ， 稅率為50% 。
增值額超過扣除項目金額200%的部分 ， 稅率為60% 。
根據條例所述 ， 我們會發現土地增值稅的稅額主要是根據增值額和扣除項目的倍數來的 。 簡單來說 ， 增值的倍數越高 ， 稅負率越高 。 舉例來說 ， 250萬的收入 ， 50萬扣除成本 ， 200萬的增值額 ， 需要繳納102萬的土地增值稅 。 300萬的收入 ， 100萬扣除成本 ， 同樣200萬的增值額 ， 需要繳納的土地增值稅為85萬 。 我們會發現在不考慮其他稅種的情況下 ， 同樣賺200萬 ， 一個到手88萬 ， 另外一個到手有115萬 ， 中間差距了27萬 。 以300萬的收入來計算的話 ， 利潤率直接提升了9% 。
看到這里相信聰明的老板已經知道為何房產開發商需要做裝修或者豪華裝修了吧？原因很簡單 ， 因為這些開發支出可以增加開發成本 ， 而這些成本支出可以完全轉嫁給購房者 。
對于開發商而言 ， 所有樓盤整體設計裝修所花費的金額比購房者自己去找人設計以及裝修所需要的費用要少得多 。 畢竟同樣的房型可以統一設計 ， 設計費用只需要花一次 。 裝修的費用則更容易理解 ， 畢竟房地產開發企業的購買量比一個普通的消費者要大的多 ， 就算都使用同樣的高端產品以及施工人員 ， 也是開發商施工更合算 。 同樣40萬的裝修費用 ， 開發商在不賺錢的情況下裝修的效果一般都比個人找裝修公司要強的多 。
當然 ， 這里也有壞處 ， 就是裝修之后萬一購房者對于裝修的樣板房不滿意怎么辦？這要看具體的情況了 。
主要看房地產開發商當時的適用稅率如何 ， 如果適用60% ， 僅僅少量增加開發成本就可以達到上一個等級50% ， 或許開發商僅僅用好一點的材料把墻刷了 。 這樣逆反的心理是不是少了很多？而且這些比較好的材料是不是還可以作為一個賣點或者是優惠點？
“你看我們這個墻 ， 用的是全世界最好的最環保的材料給您刷的 ， 如果您自己去購買這種材料 ， 每平米要100多 ， 現在我們幫您搞定了 ， 每平米才收了50不到 。 ”
類似這種話術大家有沒有聽到過？在商言商 ， 所有的支出都是有目的的 ， 平白的多了一筆支出 ， 那么不在房屋總價反面收回來 ， 就會在稅收方面節省下來 。 開發商怎么可能會虧錢做事情呢？
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