今年在信貸收緊、二手房指導價的多種打壓下，全國樓市終于走向下滑，熱點城市量價齊跌。新房房價連漲60多個月的西安房價整體漲幅已經趨勢性放緩，只有國際港務區等成交熱點板塊還有上漲壓力。2015年以來，西安房地產市場持續火熱，房價累計漲幅超過3倍，有專家表示，目前樓市全面降溫，或許西安還能逆勢上漲。從多方面來看，西安房價持續上漲一方面是政府主動降低供地規模，地價上漲推動了房價上漲預期；一方面是2017年開始人口流入量高達133萬人，市場價值發生改變；最后是熱點板塊的一二手房價格倒掛嚴重，打新市場持續火爆，萬人搖大幅推動了市場熱度。還有中心城市等定位也給西安樓市更多的信心。2021年后，地方政府在3月和8月都加碼了調控，可受制于供應量減少，成交總量是少了，可熱度居高不下。數據顯示，今年前9個月，西安主城區商品住宅供應面積為752萬平方米，同比微漲5%；成交面積674萬平方米，同比下跌9%。而去化率方面西安新房取得非常亮眼的表現，前9個月，西安主城區平均去化率高達88%。其實從2015年開始，西安新房市場就持續供不應求。截至目前，主城平均房價累計增幅高達135%，高新區、曲江幾乎無房可售，房價直線上漲。如曲江新區在2015年還是7千/平方米多的價格，到2021年二手房價格在小資家上報價就超過2.5萬/平方米。2017年西安樓市雖然四度加碼調控，可難抑市場熱度，成交量保持在1500萬平方米，成交均價超過10200元/平方米。
西安新房房價持續上漲跟供應有關，而供應則是西安政府主動減少供地規模導致的結果。2015年以前，西安庫存壓力大，想通過減少供地規模改善樓市供求關系，化解庫存風險。2016年后，西安涉宅用地年度成交規模始終控制在1200萬平方米左右，可西安每年的成交量則要1500萬平方米，明顯供不應求。供地規模管控和樓市回暖，導致西安地價爆發式上漲。2018年西安主城涉宅用地成交平均樓板價達到2913元/平方米，同比上漲69%，單價地王更是高達8074元/平方米。2019年西安平均樓面價就要4543元/平方米，最高地價直接破萬。地價的上漲進一步推升房價上漲預期，助力西安樓市自2015年后持續上漲。最后，西安的人才政策帶來大量新增人口也給房地產更多的購房需求，本地改善需求則是樓市上行的有益補充，兩者共同支撐樓市持續走強。目前西安新房市場雖然還在上漲，但也算是透支了未來市場預期，現階段房價天花板效應已經出現，即使是配套比較成熟的板塊，銷售價格超過3萬/平方米也比較難賣。所以短期內西安房價漲幅肯定會放緩，雖然比之前的形勢差了很多，但比深圳等城市好很多了，也算是一種逆勢上漲。聲明：本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議
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